Al convegno “Il patrimonio immobiliare degli Enti pubblici previdenziali: valore pubblico, sviluppo territoriale e crescita del Paese”, tenutosi il 14 luglio 2026 nella Sala della Regina di Montecitorio, Alberto Bagnai, presidente della Commissione parlamentare di controllo sugli enti gestori di forme obbligatorie di previdenza e assistenza sociale, ha illustrato i risultati dell’indagine conoscitiva dedicata alle politiche di investimento e valorizzazione degli immobili di INPS e INAIL.
Ne emerge un patrimonio superiore a 9 miliardi di euro, ma ancora caratterizzato da dati poco omogenei, immobili inutilizzati e processi di valorizzazione complessi. Per il real estate, la sfida non è soltanto individuare nuovi impieghi, ma rendere gli asset effettivamente investibili attraverso programmazione, conoscenza del patrimonio e strategie differenziate.
Due portafogli, due modelli
L’indagine, approvata all’unanimità al termine di un percorso avviato nell’ottobre 2025, ha ricostruito per la prima volta in modo organico consistenza, composizione, modalità di gestione, redditività e potenziale di valorizzazione del patrimonio immobiliare dei due principali enti pubblici previdenziali. Al 31 dicembre 2024, quello dell’INPS presentava un valore lordo di bilancio di circa 4,6 miliardi di euro, mentre per l’INAIL il valore lordo era pari a circa 4,47miliardi, con una stima di mercato di 4,7 miliardi.
Il confronto mostra però realtà profondamente diverse. Il patrimonio INPS deriva da acquisizioni effettuate in epoche differenti, incorporazioni di enti soppressi, cartolarizzazioni e costituzione di fondi immobiliari. È quindi un portafoglio stratificato, eterogeneo per destinazioni, localizzazione, condizioni manutentive e liquidità. Quello dell’INAIL è stato invece costruito soprattutto come investimento a supporto delle riserve tecniche ed è maggiormente orientato alla stabilità dei flussi e alla conservazione del valore nel lungo periodo.
Proprio questa diversità impedisce di individuare una soluzione gestionale unica. Come sottolineato da Bagnai, la performance di un patrimonio pubblico non può essere valutata soltanto sulla base del rendimento nominale, ma deve tenere conto della qualità degli asset, del rischio, della funzione istituzionale e dell’orizzonte temporale dell’investimento.
Patrimonio non utilizzato e investibilità degli asset
Per gli operatori del real estate, uno degli aspetti più rilevanti riguarda la distanza tra valore contabile e concreta capacità degli immobili di generare reddito o sostenere operazioni di trasformazione. Nel portafoglio a reddito dell’INPS, il 49% delle unità è composto da pertinenze, box, posti auto, cantine e magazzini, il 30% da abitazioni e solo una quota più contenuta da uffici e immobili commerciali. Una composizione che richiede valutazioni per cluster e strategie calibrate sulle caratteristiche dei singoli beni, non parametri uniformi mutuati dai portafogli privati di qualità istituzionale.
La vacancy costituisce il primo fattore di inefficienza. Un immobile inutilizzato non produce soltanto mancati canoni, ma comporta costi improduttivi, degrado, rischio di occupazioni e perdita di valore. La riduzione degli sfitti viene quindi individuata come la leva più immediata per migliorare la redditività e riportare gli immobili all’interno dei circuiti economici e urbani.
Il dato è particolarmente significativo nel patrimonio gestito da Invimit esaminato durante l’indagine: su 361 immobili, 108 risultavano liberi e 107 parzialmente locati. Gli asset totalmente o parzialmente inutilizzati rappresentavano così il 57,9% del patrimonio censito. È da questa evidenza che nasce il tema del “primo miglio”, indicato da Bagnai come uno dei nodi centrali della valorizzazione.
Il nodo del “primo miglio”
Il principale ostacolo non si colloca necessariamente nella fase finale della vendita, dell’apporto a un fondo o dell’apertura del cantiere. Molti progetti si arrestano prima, nelle attività di ricognizione tecnica, verifica della regolarità urbanistica e catastale, ricostruzione documentale, individuazione delle destinazioni compatibili, progettazione e acquisizione delle autorizzazioni.
È questa la fase in cui si concentrano le maggiori complessità tecniche e amministrative e nella quale occorre investire per ridurre i tempi e rendere gli immobili realmente disponibili per il mercato. La disponibilità formale di un bene, infatti, non coincide con la sua investibilità: senza un quadro documentale completo, una destinazione realistica e un percorso autorizzativo definito, l’asset resta difficilmente valorizzabile.
La Commissione propone perciò una programmazione pluriennale, un maggiore coordinamento tra enti e soggetti pubblici specializzati e l’impiego di piattaforme digitali e strumenti di monitoraggio capaci di controllare costi, tempi e avanzamento degli interventi. Chiede inoltre di confrontare gestione diretta, fondi immobiliari e partenariati pubblico-privati sulla base di parametri omogenei, valutandone governance, rendimento, rischi e coerenza con la missione dell’ente.
Dal patrimonio alla rigenerazione
Tra le priorità indicate da Bagnai vi è anche la qualità dei dati: una banca dati condivisa, classificazioni uniformi e KPI omogenei relativi, tra l’altro, a rendimenti, valore di mercato, vacancy, costi di gestione, manutenzione, efficienza energetica e tempi medi di valorizzazione. La standardizzazione non dovrebbe tradursi in un nuovo adempimento, ma consentire confronti attendibili e decisioni fondate su informazioni verificabili.
La prospettiva delineata supera quindi la semplice dismissione. Gli immobili previdenziali possono sostenere interventi di housing sociale, student e senior housing, efficientamento energetico, servizi e recupero di aree degradate. La funzione sociale, tuttavia, deve rimanere compatibile con la sostenibilità economica e con gli equilibri previdenziali.
Per il mercato immobiliare, l’indagine rappresenta soprattutto un invito a spostare l’attenzione dalla consistenza nominale del patrimonio alla sua concreta trasformabilità. Il successo non si misurerà soltanto sul valore iscritto nei bilanci, ma sulla capacità di ridurre gli sfitti, completare le attività preliminari e riportare immobili oggi sottoutilizzati all’interno di operazioni economicamente sostenibili e utili ai territori.
15.09.2026
