Il mercato immobiliare istituzionale italiano consolida il passaggio dalla detenzione diretta degli immobili a modelli di investimento intermediati e professionalizzati, nei quali fondi, SGR e gestori specializzati assumono un ruolo sempre più centrale. È questa una delle indicazioni più significative che emerge dal focus sui grandi patrimoni diffuso il 21 settembre 2026 da Scenari Immobiliari e presentato nell’ambito del panel “Investire per l’Italia”, organizzato con Fabrica Immobiliare SGR durante il 34° Forum Scenari di Rapallo. I numeri relativi agli enti previdenziali fotografano una trasformazione ormai strutturale: l’immobiliare resta una componente rilevante dei portafogli istituzionali, ma cambia il modo in cui viene detenuto, gestito e valorizzato.
Dalla proprietà diretta all’investimento intermediato
Il dato più netto riguarda il patrimonio immobiliare degli enti previdenziali italiani, che a fine 2024 si attestava intorno a 19,8 miliardi di euro. Di questi, circa 16,7 miliardi, oltre l’84% del totale, risultavano investiti in quote di fondi immobiliari, mentre gli immobili detenuti direttamente ammontavano a circa 2,45 miliardi e le partecipazioni in società immobiliari a circa 576 milioni.
Il dato segna il progressivo superamento del modello tradizionale fondato sulla proprietà diretta e sulla gestione interna del patrimonio. La scelta di veicolare gli investimenti attraverso fondi immobiliari risponde infatti a esigenze differenti: separazione patrimoniale, gestione professionale, diversificazione, accesso a competenze specialistiche e possibilità di adottare strategie attive di asset management, riqualificazione e rotazione del portafoglio.
Dal punto di vista giuridico e operativo, il mutamento è rilevante perché modifica anche il rapporto dell’investitore con il sottostante immobiliare. Non è più il singolo bene a rappresentare direttamente l’oggetto dell’investimento, quanto la partecipazione in un veicolo gestito, con conseguente centralità delle regole di governance, dei criteri di valorizzazione, dei rapporti con la SGR e dei presidi di controllo sul patrimonio.
Un mercato dei fondi sempre più rilevante
La trasformazione dei grandi patrimoni si inserisce in un mercato dei fondi immobiliari che continua a crescere. Secondo i dati richiamati nel focus, nel 2025 il patrimonio gestito dai fondi immobiliari italiani ha raggiunto 144,5 miliardi di euro, rispetto ai 139 miliardi dell’anno precedente, con un Net Asset Value di 125,7 miliardi e circa 700 fondi operativi.
La composizione degli investimenti resta fortemente concentrata sugli uffici, che rappresentano il 56,5% del patrimonio, seguiti dal commerciale con il 12% e dalla logistica con il 7,8%. Anche nel patrimonio degli enti previdenziali prevale la componente direzionale, pari al 51%, mentre il residenziale si attesta al 22,5%.
Questi dati mostrano come il tema non sia più soltanto quello dell’esposizione immobiliare in senso quantitativo, ma quello della qualità e della composizione degli asset. Localizzazione, destinazione d’uso, rendimento, capacità di generare flussi, obsolescenza tecnica ed energetica e potenziale di riconversione assumono oggi un peso crescente nella costruzione dei portafogli. In questo contesto, il ricorso a veicoli specializzati consente di adottare strategie più selettive, ma rende ancora più decisivi i processi di due diligence e le valutazioni poste alla base delle decisioni di investimento.
Governance, valorizzazione e responsabilità del gestore
La crescente intermediazione del patrimonio immobiliare apre quindi anche un tema di governance. Il passaggio dalla gestione diretta a quella tramite fondi non elimina il rischio immobiliare, ma ne modifica le modalità di presidio.
Diventano centrali la selezione del gestore, la chiarezza della strategia di investimento, la qualità dei processi valutativi, i meccanismi di controllo e la coerenza tra durata del fondo, caratteristiche degli asset e obiettivi dell’investitore. Allo stesso modo, acquistano maggiore rilevanza le politiche di valorizzazione del patrimonio, in particolare per gli immobili che richiedono interventi di riqualificazione energetica, adeguamento normativo o riposizionamento sul mercato.
Per gli operatori del settore, il punto è significativo anche sotto il profilo contrattuale. Nei rapporti tra investitore, SGR, advisor, property manager e altri soggetti coinvolti nella filiera, la definizione delle responsabilità, degli standard di gestione e dei flussi informativi assume infatti un peso crescente, soprattutto nei portafogli più complessi o caratterizzati da operazioni di trasformazione e sviluppo.
Il real estate istituzionale cambia modello
Il focus del 21 settembre restituisce quindi l’immagine di un mercato nel quale l’immobile continua a rappresentare un asset strategico, ma viene inserito in strutture di investimento sempre più sofisticate. Il tema non è più soltanto detenere patrimonio, ma gestirlo attivamente, misurarne il rendimento, governarne i rischi e preservarne il valore nel tempo.
Per il real estate istituzionale, la crescita dei fondi segna così un passaggio da una logica prevalentemente patrimoniale a una logica più marcatamente finanziaria e gestionale. Una trasformazione che aumenta le opportunità di specializzazione e valorizzazione, ma che richiede, parallelamente, maggiore attenzione alla governance dei veicoli, alla qualità degli asset e alla tenuta delle strategie di investimento nel medio-lungo periodo.
15.09.2026
