Il commercial real estate italiano chiude il primo semestre 2026 con un deciso rafforzamento dei volumi: 7,8 miliardi di euro investiti, il 34% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. Il dato diffuso da JLL segnala, però, qualcosa di più di una semplice ripresa quantitativa. Crescono i capitali internazionali, aumenta il peso degli investitori privati e, soprattutto, si consolidano strategie value-add fondate su riconversione, sviluppo e riposizionamento degli immobili. Per operatori e professionisti legali il messaggio è chiaro: sempre più spesso la creazione di valore dipende dalla capacità di governare urbanistica, autorizzazioni, struttura dell’operazione e allocazione contrattuale dei rischi.
Il ritorno dei capitali internazionali
Secondo JLL, i 7,8 miliardi comprendono investimenti diretti, acquisizioni di terreni e share deal. Il solo secondo trimestre ha generato 4,3 miliardi di euro, +45% sul Q2 2025, collocandosi tra i migliori trimestri degli ultimi cinque anni. Il Retail guida il mercato con 2,45 miliardi, oltre il 30% del totale, seguito da Industriale e Logistica, con 1,25 miliardi, e dagli uffici, con circa 1,2 miliardi.
Particolarmente significativa è la provenienza delle risorse: i capitali internazionali rappresentano oltre il 75% dei volumi, contro una quota media di circa il 60% nel 2025, mentre investitori privati e family office pesano per circa il 22%. L’aggiornamento JLL Research di agosto conferma inoltre che la quota degli investitori internazionali supera la media degli ultimi dieci anni.
La fotografia restituisce quindi un’Italia nuovamente attrattiva per il capitale cross-border, ma non un mercato meno selettivo. I prime yield restano sostanzialmente stabili: 4% per gli uffici a Milano, 4,5% a Roma, 5,3% per la logistica, 4,5% per il multifamily e 5,75% per l’Healthcare. Qualità dell’asset, localizzazione, solidità dei flussi e possibilità di valorizzazione continuano quindi a incidere in modo decisivo sulle scelte degli investitori.
Riconversioni e value-add: il diritto entra nel rendimento
In una prospettiva giuridica, il dato forse più interessante riguarda le riconversioni. Nel comparto Office circa il 30% degli investimenti è stato destinato a operazioni di trasformazione verso funzioni alberghiere, PBSA e residenziali. Nel settore Hospitality, agli 860 milioni di investimenti diretti si aggiungono circa 260 milioni relativi ad asset da convertire, soprattutto da uffici a hotel. Anche nel Living, ai 460 milioni investiti si sommano ulteriori 300 milioni di conversioni; il PBSA cresce attraverso acquisizioni di terreni, trasformazioni e operazioni di forward purchase.
È proprio in questo segmento che la due diligence legale assume un ruolo sempre più vicino alla determinazione stessa del valore dell’investimento. Non basta verificare proprietà, trascrizioni e contratti di locazione. Diventano centrali la conformità urbanistico-edilizia, la concreta possibilità di modificare la destinazione d’uso, l’esistenza di vincoli, i procedimenti autorizzativi, la disciplina delle opere e la costruzione di condizioni sospensive e garanzie adeguate.
Nei forward deal e nelle acquisizioni value-add, infatti, un problema autorizzativo o progettuale può tradursi direttamente in maggiori costi, ritardi, difficoltà nel finanziamento e riduzione del rendimento atteso. La corretta allocazione contrattuale del rischio tra venditore, sviluppatore, finanziatore e investitore diventa quindi parte integrante della strategia immobiliare.
Nuovi asset, nuove due diligence
La crescita dei comparti alternativi amplia ulteriormente il perimetro delle verifiche. JLL rileva circa 800 milioni di euro investiti nei Data Center, inclusi gli sviluppi, e oltre 700 milioni nel Living & Healthcare. Nell’Healthcare, circa il 75% dei volumi del semestre deriva da una sola operazione M&A riguardante un portafoglio di RSA; nei Data Center assumono invece particolare rilievo anche le acquisizioni di terreni strategici nell’hinterland milanese.
In questi settori il valore immobiliare è sempre meno separabile dal sistema nel quale il bene deve operare: infrastrutture disponibili, autorizzazioni, destinazione urbanistica, contratti di gestione, requisiti tecnici e, nei comparti regolati, caratteristiche e solidità dell’operatore. Anche la scelta tra asset deal e share deal acquista maggiore importanza, perché modifica profondamente il perimetro delle passività oggetto di verifica e delle dichiarazioni e garanzie richieste nella documentazione contrattuale.
Il mercato descritto da JLL appare dunque più liquido, internazionale e diversificato, ma contemporaneamente più complesso. Sempre più spesso non si acquistano soltanto immobili, bensì progetti di trasformazione e capacità di utilizzo futuro. Per il real estate legale significa che, accanto alla verifica del diritto di proprietà, assume un peso crescente la verifica del concreto “diritto a fare”: trasformare, sviluppare e mettere a reddito l’asset nei tempi e secondo le condizioni sulle quali è costruito il business plan.
21.07.2026
