Il disegno di legge AS 1894 propone una revisione organica della legge n. 39 del 1989, con l’obiettivo di adeguare la disciplina dell’intermediazione immobiliare all’evoluzione del mercato e alla crescente complessità delle operazioni. Formazione obbligatoria, incarichi scritti, maggiore tutela delle somme versate durante le trattative e regole più chiare per il property management e per le operazioni societarie immobiliari sono i principali assi dell’intervento. Una riforma destinata a incidere non soltanto sull’attività degli agenti, ma sull’intera filiera del real estate, rafforzando professionalità, trasparenza e sicurezza delle transazioni, pur lasciando ai successivi decreti attuativi la definizione di alcuni passaggi decisivi.
Più competenze per un mercato più complesso
Il primo obiettivo della riforma è innalzare il livello di preparazione degli operatori. Il testo introduce un percorso universitario alternativo alle attuali modalità di accesso alla professione, accompagnato da un esame diretto ad accertare la capacità professionale dell’aspirante mediatore. Nelle commissioni esaminatrici istituite presso le camere di commercio dovranno essere presenti almeno due agenti in attività da almeno cinque anni nel settore di riferimento.
Accanto alle nuove modalità di accesso viene previsto un obbligo di aggiornamento continuo, attraverso almeno sessanta ore di formazione nell’arco di tre anni e un minimo di sedici ore annuali. La violazione dell’obbligo potrà determinare la sospensione dall’attività e, in caso di reiterazione, la cancellazione. È una scelta coerente con la crescente complessità delle operazioni immobiliari, nelle quali l’intermediario deve confrontarsi con profili contrattuali, urbanistici, fiscali, finanziari e antiriciclaggio che incidono direttamente sulla sicurezza della transazione.
Incarichi scritti e tutela delle somme
Una delle novità con maggiori ricadute pratiche è l’obbligo di formalizzare per iscritto l’incarico conferito dal proprietario. Il documento dovrà indicare le condizioni di vendita o locazione, l’autorizzazione a promuovere l’immobile nelle forme pubblicitarie concordate e i criteri entro i quali potrà essere condotta la trattativa.
La forma scritta può contribuire a ridurre le contestazioni sul contenuto dell’incarico e a rendere più trasparente il rapporto tra proprietario, intermediario e potenziale acquirente o conduttore. Il testo non disciplina però in dettaglio durata, esclusiva, revoca o contenuto minimo dell’incarico: aspetti che continueranno a richiedere una redazione contrattuale particolarmente attenta.
Il disegno di legge consente inoltre all’agente di utilizzare conti correnti o strumenti di pagamento dedicati per la gestione di caparre, depositi fiduciari, acconti sul prezzo, canoni anticipati e altre somme connesse a proposte, preliminari, compravendite o locazioni. Le somme dovranno rimanere separate dal patrimonio dell’agente, essere integralmente tracciabili e non potranno essere aggredite dai suoi creditori né confluire nell’attivo di eventuali procedure concorsuali. Si tratta, tuttavia, di una facoltà e non di un obbligo: la protezione dipenderà quindi dalla scelta compiuta nel singolo rapporto.
Property management e operazioni societarie
Il provvedimento interviene anche sulla gestione professionale degli immobili svolta per conto di terzi. Quando l’attività è organizzata, continuativa e incide sui rapporti contrattuali aventi a oggetto beni immobili, essa potrà essere esercitata esclusivamente da soggetti in possesso dei requisiti previsti per la mediazione immobiliare. Restano escluse le attività meramente materiali o amministrative prive di rilevanza negoziale.
La disposizione vuole tracciare un confine tra la semplice gestione operativa dell’immobile e le attività che incidono sulla conclusione o sull’esecuzione dei contratti. Saranno però le linee guida ministeriali a dover chiarire i criteri applicativi e i limiti operativi, evitando sovrapposizioni tra mediazione, amministrazione e gestione professionale degli asset.
Un’altra novità riguarda le operazioni aventi a oggetto quote o azioni di società titolari di immobili o patrimoni immobiliari. Il testo consente agli agenti immobiliari di svolgere attività diretta alla conclusione di tali affari, riconoscendo così una realtà già frequente nel real estate professionale, dove il trasferimento dell’investimento avviene spesso attraverso la cessione della società proprietaria dell’asset.
Una riforma affidata all’attuazione
Il disegno di legge amplia dunque il perimetro della professionalità richiesta agli intermediari e introduce strumenti destinati a migliorare trasparenza, tracciabilità e affidabilità del mercato. L’effettiva portata della riforma dipenderà però dai decreti ministeriali chiamati a individuare i titoli universitari rilevanti, le modalità della formazione, i confini del property management e la disciplina operativa dei conti dedicati.
La direzione è quella di una mediazione meno informale e maggiormente integrata nei processi professionali del real estate. Perché la riforma raggiunga il proprio obiettivo, sarà tuttavia necessario che le nuove regole siano definite in modo preciso e coordinate con le diverse figure che partecipano alle operazioni immobiliari. Il rafforzamento della tutela non può infatti tradursi in incertezza sui ruoli o in nuovi margini di contenzioso.
21.07.2026
