I criteri ambientali minimi (CAM) non sono più soltanto prescrizioni tecniche destinate alle gare “verdi”, ma diventano un elemento che incide sull’intero ciclo dell’intervento immobiliare pubblico: dalla progettazione alla scelta del contraente, fino all’esecuzione e al collaudo. È questo il messaggio che emerge dal documento congiunto di ANAC e Ministero dell’Ambiente e della sicurezza energetica, diffuso con il comunicato del 31 agosto 2026, che interviene per chiarire alcuni dei principali dubbi applicativi dei CAM e, soprattutto, per rafforzarne l’effettività.
Un obbligo che parte dalla progettazione
Il documento muove dall’articolo 57, comma 2, del Codice dei contratti pubblici, chiarendo che i CAM devono essere inseriti nella documentazione progettuale e di gara per tutti i contratti ai quali risultano applicabili, indipendentemente dall’importo e anche nei settori speciali. Il semplice richiamo al decreto ministeriale non è sufficiente: le specifiche tecniche e le clausole contrattuali devono essere concretamente tradotte negli atti della procedura, così da consentire agli operatori economici di formulare un’offerta consapevole e verificabile. La mancata indicazione dei CAM può quindi tradursi in un vizio della lex specialis e, nei casi più rilevanti, nell’illegittimità dell’intera procedura.
Per il settore immobiliare il passaggio più significativo è, tuttavia, quello relativo alla fase di progettazione. I criteri ambientali devono essere considerati già nel documento di indirizzo alla progettazione e, in caso di progettazione esterna, nel capitolato posto a base dell’affidamento. Una volta recepiti nel progetto esecutivo, essi diventano vere e proprie prescrizioni progettuali, vincolanti per l’appaltatore o il concessionario e soggette al controllo della direzione lavori e della commissione di collaudo. Anche il computo metrico e la formazione dei prezzi devono essere coerenti con le caratteristiche tecniche richieste dai CAM, ricorrendo, ove necessario, ad analisi prezzi specifiche.
Sottosoglia, opere a scomputo e affidamenti in house
ANAC e Ministero adottano una lettura particolarmente ampia dell’ambito di applicazione. L’obbligo riguarda anche gli affidamenti diretti e i contratti di valore inferiore alle soglie comunitarie. Ma il chiarimento di maggiore interesse per gli operatori immobiliari riguarda le opere di urbanizzazione primaria di importo inferiore alla soglia europea, realizzate a scomputo degli oneri di urbanizzazione dal titolare del permesso di costruire. Anche queste opere, secondo il documento, devono essere realizzate nel rispetto delle specifiche tecniche contenute nei CAM, in una logica di uniformità qualitativa e ambientale rispetto alle altre opere destinate ad entrare nel patrimonio o comunque nella disponibilità pubblica.
Più delicato è il tema dell’in house. Il documento riconosce che l’amministrazione può oggi valutare se recepire le specifiche ambientali nei rapporti con il soggetto affidatario, ma considera auspicabile un’applicazione generalizzata, proprio per evitare che servizi o lavori sostanzialmente analoghi siano assoggettati a standard ambientali differenti a seconda della modalità organizzativa prescelta. La questione, dunque, non sembra definitivamente chiusa: il comunicato lascia intravedere l’opportunità di un intervento normativo che trasformi questa indicazione in un vero obbligo.
Dalla gara all’esecuzione: la sostenibilità diventa verificabile
Il vero salto di qualità riguarda però la fase esecutiva. La conformità ai CAM non può esaurirsi nella predisposizione dell’offerta: deve essere verificata nel corso dell’intero contratto, attraverso la documentazione prevista dai singoli decreti, i controlli della direzione lavori e le verifiche finali. La mancata conformità dell’offerta tecnica può determinarne l’esclusione, mentre il mancato rispetto delle prescrizioni ambientali durante l’esecuzione può comportare l’applicazione di penali e, nei casi più gravi, integrare un grave inadempimento fino alla risoluzione del contratto.
Per investitori, sviluppatori, progettisti e imprese di costruzione la conseguenza pratica è evidente: i CAM devono essere considerati sin dalla strutturazione economica e tecnica dell’operazione. Materiali, soluzioni progettuali, documentazione di gara, costi e sistemi di verifica devono essere coerenti fin dall’origine. Il documento ANAC-MASE rafforza così una tendenza già visibile nel mercato: la sostenibilità non è più soltanto un obiettivo reputazionale o una leva ESG, ma un requisito giuridicamente rilevante dell’intervento immobiliare pubblico. E proprio per questo, più l’applicazione dei CAM si estende, più diventa importante che le amministrazioni li traducano in prescrizioni chiare, proporzionate e concretamente verificabili, evitando che la finalità ambientale si trasformi in un fattore di incertezza progettuale o di contenzioso.
01.09.2026
