La domanda di acquisto di abitazioni continua a sostenere il mercato residenziale, ma l’accesso alla casa resta sempre più legato alla disponibilità di credito. È questo il principale messaggio che emerge dalla prima edizione 2026 del Borsino Mutui Acquisto Casa, l’osservatorio curato da MutuiSupermarket.it e Nomisma, secondo cui i prezzi degli immobili residenziali potrebbero crescere ancora del +1,5% annuo nominale tra il 2026 e il 2028. In questo scenario, il mutuo torna ad assumere un ruolo centrale: le compravendite assistite da finanziamento bancario arrivano infatti a sostenere quasi una transazione su due.
Il dato conferma una tendenza di fondo del mercato immobiliare italiano: l’interesse per l’acquisto rimane elevato, ma la capacità effettiva delle famiglie di trasformare la domanda potenziale in compravendite dipende dalla sostenibilità della rata, dal reddito disponibile e dalle condizioni applicate dagli istituti di credito. Il credito, quindi, non è solo uno strumento di finanziamento, ma una vera leva di tenuta del mercato real estate.
Tasso fisso ancora dominante, ma i tassi pesano sulle scelte
L’andamento dei tassi continua a rappresentare una variabile decisiva. Sul canale online, il tasso fisso resta nettamente prevalente e raccoglie il 91% delle preferenze, pur mostrando una lieve flessione rispetto ai semestri precedenti. La ragione è legata al graduale rialzo degli indici IRS, mentre l’Euribor appare più stabile ma con attese di ulteriore crescita nel primo trimestre 2027.
La preferenza per il fisso riflette un’esigenza molto concreta: proteggere il bilancio familiare dall’incertezza. Dopo una fase di forte volatilità dei tassi, la prevedibilità della rata conserva un valore elevato, soprattutto per chi acquista la prima casa e deve programmare un impegno finanziario di lungo periodo.
Non va però trascurato che il costo del mutuo sta tornando a salire su alcune tipologie di prodotto. L’indice IPMM di MutuiSupermarket segnala, per un mutuo a tasso fisso standard con finanziamento pari all’80% del valore dell’immobile, un TAEG passato dal 3,0% di inizio 2025 al 3,5% di inizio 2026. Diversa la dinamica del variabile, che nello stesso periodo registra una contrazione dal 3,9% al 2,7%. È un quadro che impone alle famiglie valutazioni più attente e meno automatiche rispetto al passato.
Under 36 e alto LTV: la proprietà passa dalla banca
Uno degli elementi più significativi dell’analisi riguarda i giovani. Gli under 36 rappresentano il 42% delle richieste di mutuo e incidono in modo rilevante sulla struttura dei finanziamenti. Tra loro, i mutui con durata superiore a 25 anni arrivano al 79% del totale, a conferma della necessità di allungare il piano di rimborso per contenere l’importo della rata mensile.
Il dato più delicato riguarda però il loan to value. Circa il 32% delle richieste online presenta un LTV superiore all’80%, percentuale che sale al 53% tra gli under 36. L’LTV medio complessivo si attesta al 73%, ma raggiunge l’82% per i più giovani. In termini pratici, ciò significa che una parte crescente della domanda di acquisto si fonda su un apporto di capitale proprio ridotto e su un maggiore ricorso al credito.
Questo fenomeno ha una duplice lettura. Da un lato, testimonia la capacità del sistema bancario di offrire soluzioni mirate e di sostenere l’accesso alla proprietà anche per fasce di clientela con minore liquidità iniziale. Dall’altro lato, evidenzia una fragilità strutturale: l’acquisto della prima casa, soprattutto per i giovani, resta spesso subordinato alla possibilità di ottenere finanziamenti elevati, con durate lunghe e rate compatibili con redditi non sempre proporzionati ai valori immobiliari.
Mutui green e digitale: opportunità, ma serve consapevolezza
Il Borsino conferma anche la crescita dei mutui green, collegati a immobili in classe energetica A o B. Questi prodotti offrono condizioni più vantaggiose rispetto ai mutui tradizionali, con sconti che possono variare, a seconda dei casi, tra lo 0,2% e l’1%. L’interesse verso questa soluzione coinvolge ormai oltre un terzo del mercato, mentre tre anni fa si fermava all’11%.
Il dato è importante per il real estate perché mostra come la qualità energetica dell’immobile stia diventando un fattore economico oltre che ambientale. Un’abitazione efficiente può incidere non solo sui costi di gestione, ma anche sulle condizioni di accesso al credito e, nel medio periodo, sulla tenuta del valore dell’immobile.
Cresce infine il ruolo del digitale. Il 55% degli italiani utilizza i canali online per informarsi sul mutuo e più di 6 richiedenti su 10 ricorrono alle piattaforme digitali per orientare le proprie decisioni. L’intelligenza artificiale viene indicata come uno strumento utile per semplificare il confronto tra offerte, spiegare le differenze tra prodotti e individuare soluzioni coerenti con il profilo economico e familiare del richiedente.
La tecnologia può rendere il mercato più trasparente, ma non sostituisce la necessità di una valutazione consapevole. In un contesto in cui aumentano prezzi, durate, LTV e complessità delle offerte, il vero punto critico resta la sostenibilità dell’operazione nel tempo. Per il mercato immobiliare, la sfida non è soltanto mantenere viva la domanda, ma fare in modo che l’accesso alla casa resti finanziariamente equilibrato e non si traduca in un eccessivo indebitamento delle famiglie.
15.09.2026
