Il Rapporto Immobiliare Residenziale 2026 dell’OMI-Agenzia delle Entrate, realizzato con ABI e pubblicato il 21 maggio 2026, racconta un mercato in ripresa, ma non privo di tensioni. Nel 2025 aumentano compravendite, mutui e valori monetari degli scambi; tuttavia, il miglioramento non è uniforme: il Nord corre più del Sud, i piccoli comuni crescono più dei capoluoghi e l’accesso alla casa resta condizionato dal costo del credito e dalla tenuta dei redditi familiari. La conclusione è chiara: il mattone italiano è tornato dinamico, ma non ancora davvero inclusivo.
Compravendite in crescita, trainate dai comuni minori
Nel 2025 sono state compravendute 766.757 abitazioni, con un aumento del 6,4% rispetto al 2024. È un dato rilevante perché consolida l’inversione di tendenza dopo il calo del 2023 e conferma il ritorno di fiducia delle famiglie verso l’investimento residenziale. La crescita, però, non è omogenea: il Nord Ovest registra il risultato migliore, con +8%, mentre il Sud si ferma a +2,5%. Anche la geografia interna del mercato cambia: i comuni non capoluogo crescono del 6,9%, più dei capoluoghi, fermi al 5,4%.
Questo spostamento verso i centri minori non è soltanto statistico. Segnala una domanda abitativa più attenta al rapporto qualità-prezzo, agli spazi e alla sostenibilità della rata. Non a caso, nel 2025 sono cresciuti in modo più marcato gli acquisti di abitazioni oltre i 145 metri quadrati, con un incremento del 9,3%. La casa, dopo la pandemia e dopo la stretta monetaria, continua a essere cercata anche come bene d’uso, non solo come investimento.
Prezzi, fatturato e valore dichiarato: il mercato vale di più
La ripresa dei volumi si accompagna a un aumento dei valori. Il fatturato stimato delle compravendite residenziali raggiunge circa 124 miliardi di euro, oltre 10 miliardi in più rispetto al 2024, con una crescita dell’8,8%. Il valore medio di un’abitazione compravenduta sale a 162.100 euro, circa 3.500 euro in più in un anno. Il valore monetario dichiarato negli atti, che include anche le eventuali pertinenze, arriva invece a 127,2 miliardi, in aumento del 9%.
Qui emerge il primo punto critico. Il mercato cresce non solo perché si comprano più case, ma anche perché le case costano di più. I prezzi delle abitazioni, dopo la lunga fase debole successiva alla crisi immobiliare, hanno ripreso vigore: nel 2025 l’indice dei prezzi segna un +4%. Questo sostiene il valore patrimoniale degli immobili, ma rischia di comprimere la domanda delle famiglie meno solide, soprattutto nelle aree urbane e nei mercati più cari.
Mutui in forte recupero, ma la rata resta decisiva
Il dato più significativo riguarda i mutui. Nel 2025 gli acquisti assistiti da mutuo ipotecario sono circa 334 mila, 52 mila in più del 2024, con un aumento del 18,3%. L’incidenza dei mutui sulle compravendite effettuate da persone fisiche sale al 45,9%, in aumento di 4,5 punti percentuali. Il capitale erogato supera i 47 miliardi di euro, quasi il 25% in più rispetto all’anno precedente, con un importo medio finanziato di circa 141 mila euro.
La riapertura del canale del credito è dunque il vero motore della ripresa. Il tasso medio iniziale nazionale scende al 3,35%, favorendo il ritorno degli acquirenti finanziati. Ma il dato va letto con prudenza: il mutuo torna accessibile, non necessariamente facile. Nelle grandi città, dove oltre la metà degli acquisti delle persone fisiche è assistita da mutuo, la rata media iniziale resta intorno a 860 euro mensili, con Milano sopra i 1.000 euro.
Affitti e convenienza: il nodo sociale della casa
Sul fronte delle locazioni, nel 2025 le nuove unità abitative locate sono quasi 1,3 milioni, in aumento dell’1,2%. Nei comuni ad alta tensione abitativa crescono soprattutto i segmenti agevolati e transitori: un segnale che riflette la pressione della domanda nelle città, ma anche la difficoltà di trasformare l’affitto in un percorso stabile verso la proprietà.
L’indice di affordability elaborato da ABI offre la chiave di lettura conclusiva. Nel 2025 l’aumento dei prezzi, pur parzialmente compensato dalla riduzione del costo del credito, peggiora lievemente le condizioni di accesso all’acquisto, con un calo di circa 10 punti base rispetto all’anno precedente. Le condizioni restano storicamente favorevoli, ma nei primi mesi del 2026 si intravede un lieve ridimensionamento.
Il Rapporto restituisce quindi un mercato sano nei numeri, ma ancora fragile nella dimensione sociale. La vera sfida non è soltanto vendere più case o finanziare più mutui, ma garantire che la ripresa non allarghi il divario tra territori, generazioni e fasce di reddito.
26.05.2026
