L’analisi di Maiora Solutions, diffusa il 21 settembre 2026 e dedicata al mercato degli affitti universitari di Milano, Roma e Napoli, restituisce un quadro meno espansivo rispetto al 2025, ma ancora caratterizzato da livelli di canone elevati e da forti differenze territoriali. Il monitoraggio, realizzato attraverso EPONA su circa 2.900 annunci rilevati in quattro momenti tra il 23 giugno e il 31 agosto 2026, evidenzia soprattutto una contrazione dei valori di bilocali e trilocali, mentre i monolocali mostrano dinamiche più eterogenee.
Il dato più significativo è quindi la progressiva stabilizzazione del mercato dopo una fase di forte crescita, senza tuttavia un vero riequilibrio tra domanda e offerta. La pressione resta elevata nei principali poli universitari e nelle aree meglio collegate, mentre la riduzione dei canoni medi sembra riflettere soprattutto una maggiore selettività della domanda e una più marcata differenziazione tra zone e tipologie immobiliari.
Milano resta il mercato più caro
A Milano il canone medio di un monolocale raggiunge 1.031 euro mensili, in aumento del 3% rispetto al 2025, mentre bilocali e trilocali registrano una riduzione del 6%, attestandosi rispettivamente a 1.435 e 2.139 euro. Roma presenta un quadro più stabile, con 1.096 euro per un monolocale (-2%), 1.429 euro per un bilocale (+0,3%) e 1.858 euro per un trilocale (-2%). Napoli mostra invece la flessione più evidente: 654 euro per i monolocali (-4%), 851 euro per i bilocali (-3%) e 1.097 euro per i trilocali (-7%).
La lettura per quartieri conferma tuttavia che il dato medio cittadino spiega solo in parte il mercato. A Milano il Centro supera i 34 euro al metro quadro, seguito da Garibaldi-Moscova-Porta Nuova e Quadronno-Palestro-Guastalla, entrambe oltre i 30 euro. A Roma il Centro storico si attesta a 28,8 euro al metro quadro, mentre a Napoli Chiaia-Posillipo raggiunge 18,3 euro. La distanza tra centro, semicentro e periferia resta quindi ampia e continua a incidere sulla redditività degli investimenti e sulle strategie di posizionamento degli immobili.
Il vero tema è la qualità della domanda
Il rallentamento dei canoni non sembra tradursi in un indebolimento strutturale della domanda, ma piuttosto in una sua maggiore selettività. Per gli operatori del real estate questo significa che la capacità di valorizzare il bene dipende sempre più da elementi diversi dal semplice posizionamento geografico: qualità dell’immobile, stato manutentivo, efficienza energetica, servizi, arredo, accessibilità e vicinanza ai poli universitari possono incidere in modo decisivo sulla capacità di assorbimento del mercato.
Sul piano contrattuale, la crescita del segmento degli affitti universitari e delle locazioni temporanee impone inoltre una particolare attenzione alla corretta qualificazione del rapporto. La scelta tra locazione abitativa ordinaria, contratto transitorio e contratto per studenti universitari non è meramente formale, ma incide sulla durata, sul regime applicabile, sui requisiti di validità e, in alcuni casi, sulla determinazione del canone. La crescente professionalizzazione del mercato rende quindi sempre più importante una gestione coerente tra modello economico dell’operazione e struttura giuridica del rapporto locativo.
Un mercato meno uniforme e più professionale
L’analisi di Maiora Solutions mostra in definitiva un mercato che sta entrando in una fase più matura. La riduzione dei valori in alcune tipologie non equivale a una perdita generalizzata di attrattività, ma evidenzia piuttosto una crescente differenziazione tra immobili, quartieri e formule locative.
Per investitori e operatori il tema non è quindi soltanto intercettare la domanda, ma costruire prodotti immobiliari adeguati alle esigenze di un’utenza sempre più selettiva e mobile. In questa prospettiva, la lettura integrata dei canoni, delle caratteristiche dell’immobile, della localizzazione e della struttura contrattuale diventa un elemento essenziale per valutare rendimento, rischio e sostenibilità dell’investimento nel segmento residenziale destinato agli studenti.
29.09.2026
