Donazioni e mercato immobiliare: approvate le novità del DDL semplificazioni

Il 26 novembre 2025 è stata definitivamente approvata la legge di riforma della circolazione dei beni immobili di provenienza donativa – inserita nell’art. 44 del Ddl Semplificazioni – con la quale il legislatore è intervenuto su uno dei nodi storicamente più critici del diritto civile patrimoniale, incidendo in modo profondo sull’equilibrio tra tutela dei legittimari e sicurezza dei traffici immobiliari.

La disciplina previgente, fondata sull’art. 563 c.c., consentiva ai legittimari lesi da una donazione di agire in restituzione non solo nei confronti del donatario, ma anche direttamente verso i terzi acquirenti, entro il termine di dieci anni dall’apertura della successione. In tal modo, il bene donato restava per un lungo arco temporale esposto a un rischio di evizione giudiziale, con inevitabili ripercussioni sulla sua commerciabilità e sulla sua idoneità a fungere da garanzia ipotecaria nei rapporti di finanziamento.

Nel tempo, tale assetto normativo aveva generato una situazione di diffusa incertezza: l’acquisto di immobili provenienti da donazione risultava fortemente penalizzato, sia sotto il profilo della circolazione giuridica sia sul piano dell’accesso al credito. Le banche, infatti, mostrano da sempre una strutturale diffidenza nell’accettare tali beni come garanzia ipotecaria, con effetti indirettamente restrittivi anche sulle dinamiche economiche e sociali legate alla compravendita immobiliare.

Proprio per superare queste criticità, la riforma in commento segna una svolta: l’azione di restituzione non è più esercitabile nei confronti dei terzi acquirenti. Chi acquista un immobile di provenienza donativa potrà oggi confidare nella piena stabilità del proprio titolo, senza il timore di vedersi sottrarre il bene a distanza di anni.

In dettaglio, la riforma prevede che il legittimario leso perda il potere di chiedere la restituzione del bene all’acquirente terzo se questi ha già trascritto l’atto di acquisto prima della trascrizione della domanda giudiziale di riduzione. In tal caso, il legittimario conserva solo un diritto di credito verso il donatario, finalizzato a ottenere un risarcimento in denaro pari al valore della porzione di legittima lesa.  Chi acquista un immobile di provenienza donativa, dunque, può oggi confidare nella piena stabilità del proprio titolo, senza il timore di vedersi sottrarre il bene a distanza di anni per effetto di una futura rivendicazione successoria.

Viene così riconfigurata la tutela in termini puramente obbligatori, sostituendo l’originaria protezione reale con una garanzia di carattere patrimoniale.

Si realizza in tal modo un bilanciamento più equilibrato tra gli interessi in gioco: da un lato, la certezza dei traffici giuridici e la protezione dell’affidamento dei terzi; dall’altro, il mantenimento dei diritti dei legittimari sul piano risarcitorio-creditorio. La scelta del legislatore risponde chiaramente a un’esigenza sistemica di stabilità del mercato, valorizzando l’affidamento quale principio cardine nelle operazioni immobiliari.

Particolarmente rilevanti appaiono gli effetti della riforma in ambito bancario e finanziario. La piena ipotecabilità degli immobili di provenienza donativa eliminerà uno degli ostacoli più frequenti all’accesso al credito, con positive ricadute su famiglie, giovani coppie e imprese. Il venir meno della necessità di ricorrere a garanzie aggiuntive (come fideiussioni o polizze assicurative) contribuirà a ridurre i costi indiretti del finanziamento, favorendo un più agevole sviluppo dell’iniziativa economica privata.

Non mancano, tuttavia, profili di possibili criticità applicative.

La trasformazione della tutela dei legittimari in un diritto di credito solleva interrogativi sulla concreta effettività della protezione in ipotesi di incapienza patrimoniale del donatario. In tali casi, il rischio di una tutela meramente teorica non appare del tutto scongiurato. La sfida interpretativa sarà dunque quella di coordinare i nuovi strumenti con il sistema delle garanzie patrimoniali e con gli ordinari rimedi dell’azione esecutiva.

In conclusione, la riforma degli immobili di provenienza donativa incide in modo significativo sull’equilibrio tra successioni, mercato immobiliare e credito, eliminando una storica fonte di incertezza nei traffici giuridici e rafforzando il principio di affidamento, senza azzerare la tutela dei legittimari. Alla prassi e alla giurisprudenza spetterà ora il compito di consolidare i nuovi assetti introdotti dal legislatore.