Con la sentenza n. 45/2026 del 26 gennaio 2026, il Tribunale di Ravenna, Sezione civile, si è pronunciato nella fase di merito di un’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., avente ad oggetto l’ordine di liberazione emesso nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, offrendo un’ampia ricostruzione dei presupposti di opponibilità del contratto di affitto d’azienda alla luce dell’art. 2923, comma 3, c.c.
Il giudizio trae origine dall’opposizione proposta avverso l’ordine di liberazione dell’immobile pignorato, già oggetto di provvedimento di vendita ex art. 569 c.p.c., fondata, tra l’altro, sull’asserita inesistenza della notifica del provvedimento e sull’inapplicabilità dell’art. 2923 c.c. al contratto qualificato come affitto d’azienda. L’attrice chiedeva, in particolare, di dichiarare opponibile alla procedura il contratto stipulato tra la società proprietaria e l’originaria affittuaria, poi ceduto alla stessa opponente.
La decisione affronta innanzitutto il tema della notifica dell’ordine di liberazione al terzo occupante. Richiamando le considerazioni già espresse in sede di reclamo, il Tribunale ha ribadito come, nel vigente assetto normativo, l’esecuzione dell’ordine di liberazione nell’ambito dell’espropriazione immobiliare non integri un autonomo procedimento per rilascio e sia attuata direttamente dal custode, secondo le modalità stabilite dal giudice dell’esecuzione. Ne consegue l’assenza di un obbligo normativo di notifica del provvedimento all’occupante, con conseguente infondatezza della censura.
Il nucleo centrale della pronuncia riguarda, tuttavia, l’applicabilità dell’art. 2923, comma 3, c.c. al contratto di affitto d’azienda e la verifica della “viltà” del canone. Il Tribunale qualifica l’affitto d’azienda quale species della locazione di cosa produttiva ai sensi dell’art. 1615 c.c., riconducendolo al genus della locazione. In assenza di una disciplina specifica sull’opponibilità dell’affitto d’azienda alla procedura esecutiva, trova, pertanto, applicazione la regola generale di cui all’art. 2923 c.c., che esclude l’obbligo per l’acquirente di rispettare la locazione quando il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo rispetto al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.
La verifica del presupposto oggettivo è stata condotta sulla base delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio espletata nella procedura esecutiva, la quale ha determinato il canone annuo congruo della sola componente immobiliare in misura significativamente superiore rispetto a quello pattuito in contratto. Il giudice ha ritenuto condivisibili tali valutazioni, evidenziando come la stima avesse considerato esclusivamente i valori locativi degli immobili, senza includere arredi e attrezzature, pure ricompresi nell’affitto d’azienda, con conseguente ulteriore scostamento tra canone pattuito e valore di mercato.
Accertata l’inferiorità del canone in misura eccedente il terzo, il contratto è stato dichiarato inopponibile alla procedura esecutiva, con conferma della legittimità dell’ordine di liberazione.
La decisione si inserisce nel solco dell’orientamento che estende all’affitto d’azienda la disciplina dell’art. 2923 c.c., valorizzando la funzione di tutela dell’aggiudicatario e della procedura esecutiva rispetto a contratti caratterizzati da un canone non allineato ai valori di mercato e ribadendo il ruolo centrale dell’accertamento tecnico nella verifica della congruità del corrispettivo pattuito.
31.07.2026
