Immobile abusivo non sanabile? Alienabile sì, ma in sede esecutiva

 “Le nullità previste dall’art. 40 della l. 47/1985 non si estendono ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali, di talché anche l’immobile abusivo non sanabile può costituire oggetto di vendita forzata, purché ciò sia dichiarato nel bando di vendita”.

Questo il principio espresso dal Tribunale di Perugia in una recente ordinanza con la quale, riprendendo quanto già stabilito dalla Suprema Corte, ha ribadito che anche l’immobile abusivo non sanabile può costituire oggetto di vendita forzata, ciò in quanto l’ambito di applicazione della già citata disposizione normativa è circoscritto ai trasferimenti su base negoziale o volontaria e non anche a quelli eseguiti in via coattiva.

La vicenda in esame trae origine da una procedura esecutiva immobiliare promossa da una società veicolo su alcuni immobili di proprietà del debitore esecutato.

Il Giudice dell’esecuzione, dopo aver esaminato la documentazione prodotta e averne accertato la regolarità e la completezza, letta l’istanza di vendita, aveva provveduto con ordinanza alla nomina di un consulente tecnico d’ufficio.

In ottemperanza a quanto disposto, veniva redatta la relazione peritale contenente la descrizione dell’intero compendio pignorato con indicazione delle caratteristiche catastali di ciascun bene. Tuttavia, il CTU ometteva di indicare il valore di mercato degli immobili, in quanto riteneva che gli stessi fossero da demolire perché totalmente abusivi e non sanabili. Infatti, è noto che l’esperto sia tenuto a verificare, tra l’altro, la conformità o meno del fabbricato alla concessione edilizia ovvero al permesso di costruire e, in caso contrario, a valutare la possibilità di procedere con la sanatoria del bene o con istanze di condono.

Nonostante quanto rilevato dall’esperto, il Giudice dell’esecuzione, considerato non di ostacolo alla vendita forzata il carattere abusivo degli immobili periziati, ordinava l’integrazione dell’elaborato assegnando allo stesso un termine per integrare la CTU.

Secondo quanto indicato dal Giudicante, infatti, le vicende legate ai profili urbanistici dell’immobile non possono incidere sull’apposizione del vincolo pignoratizio e sulla delega delle operazioni di vendita, rilevando ai soli delle attività del perito, ovvero sotto il profilo inerente alla relazione di stima del compendio pignorato nella quale dovrà emergere la situazione urbanistico catastale del bene al fine di rendere edotti potenziali offerenti in sede di vendita.

Pertanto, se ne ricava che anche gli immobili abusivi non sanabili possono costituire oggetto di vendita forzata ma solo a condizione che il carattere abusivo del bene risulti in modo non equivoco dal bando di vendita; in caso contrario, la vendita risulterebbe viziata a tal punto da non risultare operante la deroga di cui all’art. 2922 c.c., che esclude la garanzia per vizi della cosa nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari, dal momento che andrebbe all’asta un bene diverso da quello indicato nell’avviso di vendita.

In caso di abuso non sanabile così pubblicizzato, quindi, la vendita di tale immobile in una procedura esecutiva deve considerarsi pienamente valida ma il bene verrà trasferito nello stato di fatto in cui si trova, con l’obbligo per l’aggiudicatario di ripristinare lo stato dei luoghi.