Cartolarizzazione sociale: salvare casa senza perdere tutto

La cartolarizzazione sociale è un istituto introdotto in Italia con la Legge di Bilancio 2020, che ha modificato l’articolo 7.1 della Legge 30 aprile 1999, n. 130, relativa alla cartolarizzazione dei crediti. Questa modifica ha previsto la possibilità di attuare operazioni di cartolarizzazione con una specifica valenza sociale, rivolte in particolare a situazioni in cui il debitore si trovi in uno stato di grave difficoltà economica e rischi di perdere la propria abitazione.

La principale innovazione consiste nella formalizzazione della prassi delle REOCO (Real Estate Owned Company), società costituite a latere delle SPV, che hanno il compito di acquisire e gestire gli immobili posti a garanzia dei crediti deteriorati oggetto di cessione. In un contesto di cartolarizzazione sociale, la REOCO acquista l’immobile direttamente dal debitore, liberandolo dal debito originario e, successivamente, lo concede in locazione allo stesso, con diritto di riscatto entro un massimo di 15 anni.

Tale operazione può essere attivata su istanza del debitore e comporta la trasformazione del suo ruolo: da parte passiva in una procedura esecutiva a soggetto attivo che partecipa alla negoziazione dei termini. La vendita dell’immobile alla REOCO consente al debitore di rimanere nell’abitazione pagando un canone di locazione sostenibile (determinato in base al valore dell’immobile e alla capacità reddituale). Al termine del contratto, il debitore può esercitare l’opzione di acquisto dell’immobile (secondo la formula del c.d. ‘rent to buy’) a un prezzo predeterminato, pari al valore più basso tra il residuo debito e la valutazione aggiornata dell’immobile.

Si precisa, inoltre, che uno degli elementi essenziali per qualificare l’operazione come “a valenza sociale” è la partecipazione obbligatoria di un’associazione di promozione sociale (APS) che ha il compito di assistere il debitore nella stipula del contratto di locazione e garantire che l’operazione sia realmente a suo vantaggio.

In aggiunta, dal punto di vista fiscale sono previsti benefici rilevanti: il trasferimento dell’immobile alla REOCO è esente da IMU se l’immobile continua a essere utilizzato come abitazione principale del debitore, e non è richiesta la documentazione urbanistica e fiscale per la cessione a condizione che venga avviata un’istruttoria entro sei mesi e conclusa entro trentasei.

Tuttavia, l’istituto presenta ancora diverse criticità operative e giuridiche. Infatti, non è chiaramente definito:

• chi attribuisca formalmente la “valenza sociale” all’operazione e chi verifichi la sussistenza dei requisiti;
• se sia ammissibile che una medesima REOCO prenda parte sia a operazioni di cartolarizzazione a valenza sociale sia a operazioni ordinarie, trattando quindi crediti con finalità e presupposti differenti.

Inoltre, si lamenta la scarsa trasparenza sui parametri di calcolo dei canoni di locazione, l’assenza di casistica consolidata e l’indeterminatezza sui rapporti con altri eventuali creditori del debitore.

Nonostante le incertezze, la cartolarizzazione sociale rappresenta un potenziale strumento innovativo e alternativo rispetto alle ordinarie procedure concorsuali o esecutive. Consente, infatti, di evitare l’esecuzione forzata e la conseguente svendita dell’immobile all’asta, preservando il valore patrimoniale dell’abitazione e garantendo al contempo il soddisfacimento, almeno parziale, delle ragioni creditorie.