La direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia torna al centro dell’attenzione dopo il parere motivato inviato all’Italia dalla Commissione europea il 1° ottobre 2026. Il doppio ritardo nella predisposizione del Piano nazionale di ristrutturazione e nel recepimento della direttiva lascia ancora incerti strumenti e risorse della transizione energetica. Per il mercato immobiliare, tuttavia, il nodo non è un divieto europeo di vendita degli edifici meno efficienti, che la direttiva non introduce, quanto la definizione delle regole destinate a incidere sulla gestione, sulla valorizzazione e sulla finanziabilità degli immobili.
Il parere motivato riguarda l’omessa trasmissione della proposta di Piano nazionale, attesa entro il 31 dicembre 2025, omissione già contestata dalla Commissione a marzo. L’Italia dispone ora di due mesi per adempiere, trascorsi i quali potrà essere deferita alla Corte di giustizia, senza che ciò comporti l’applicazione automatica di sanzioni pecuniarie. Distinta è la procedura avviata il 15 luglio 2026 per il mancato recepimento della direttiva entro il 29 maggio: due inadempimenti autonomi che evidenziano la difficoltà di tradurre gli obiettivi europei in un quadro normativo nazionale operativo.
Obiettivi europei e obblighi differenziati
La direttiva mira a un patrimonio edilizio a emissioni zero entro il 2050, prevedendo discipline differenti per gli immobili residenziali e non residenziali. Per i primi impone agli Stati di ridurre il consumo medio di energia primaria del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, rispetto al 2020, concentrando gli interventi sugli edifici meno efficienti. Per il patrimonio non residenziale introduce invece standard minimi di prestazione energetica, con soglie calibrate sul 16% degli edifici con le prestazioni peggiori entro il 2030 e sul 26% entro il 2033. Dal 2030, inoltre, i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero, con anticipo al 2028 per quelli di proprietà o occupati da enti pubblici.
La distinzione assume particolare rilievo sul piano giuridico, poiché per le abitazioni non discende dalla direttiva un obbligo generalizzato di raggiungere una specifica classe energetica entro il 2030, né un divieto di vendere o locare gli immobili meno efficienti. Sarà la disciplina nazionale a precisare gli obblighi concretamente applicabili, le deroghe, i controlli e le misure di sostegno. Il Piano nazionale, previsto dall’articolo 3, dovrà indicare priorità, investimenti e strumenti finanziari, con una prima versione definitiva da trasmettere alla Commissione entro il 31 dicembre 2026.
La partita del recepimento
Sul versante interno il passaggio decisivo è rappresentato dalla legge di delegazione europea 2026, attualmente all’esame del Senato. Rispondendo a un’interrogazione parlamentare l’8 ottobre, il ministro dell’Ambiente ha confermato che il MASE ha trasmesso la bozza dei principi e criteri direttivi per il recepimento e sta predisponendo lo schema di decreto legislativo. Si tratta, tuttavia, di attività preparatorie che non hanno ancora definito il quadro degli obblighi applicabili agli operatori.
Il recepimento dovrà soprattutto coordinare le nuove previsioni con la normativa edilizia ed energetica vigente, il sistema degli attestati di prestazione energetica e gli strumenti di incentivazione, evitando sovrapposizioni e incertezze interpretative che potrebbero rallentare gli interventi. La scelta delle modalità attuative sarà determinante anche per assicurare la sostenibilità economica della riqualificazione di un patrimonio immobiliare caratterizzato da profonde differenze territoriali, tipologiche e prestazionali.
Le ricadute sul mercato immobiliare
Per investitori, sviluppatori e finanziatori, la rilevanza della direttiva non si esaurisce nei futuri obblighi di adeguamento. L’efficienza energetica assume un peso crescente nelle attività di due diligence, nella stima dei costi di riqualificazione, nella predisposizione dei piani economico-finanziari e nella valutazione del rischio connesso all’immobile, soprattutto negli investimenti di lunga durata. Nei condomìni, inoltre, la concreta realizzazione degli interventi dipenderà dalla sostenibilità della spesa, dalle decisioni assembleari e dall’accesso agli strumenti di finanziamento.
La prevedibilità normativa diventa quindi essenziale: regole incerte possono frenare le operazioni e condizionare le valutazioni immobiliari, mentre una disciplina graduale, accompagnata da risorse stabili e criteri trasparenti, può favorire gli investimenti nella riqualificazione. Evitare un ulteriore contenzioso con Bruxelles rappresenta l’urgenza istituzionale, ma offrire agli operatori un quadro attendibile di costi, tempi e responsabilità sarà la condizione necessaria affinché la direttiva produca effetti concreti sul patrimonio edilizio.
13.10.2026
