Il Tribunale di Perugia torna sul perimetro della mediazione obbligatoria nelle controversie relative a beni comuni. La decisione chiarisce che la comunione ordinaria non coincide con il condominio e che la procedura conciliativa non è necessaria quando la domanda riguarda l’impugnazione di una decisione unilaterale sull’amministrazione del bene.
Tribunale di Perugia, Sez. II, 1 settembre 2025, n. 1077
Il caso: la gestione dell’immobile comune
La vicenda nasce dal rapporto tra due comproprietari, titolari ciascuno del 50% di un immobile. Uno di essi convocava un’assemblea e, in assenza dell’altro, deliberava di conferire a sé stesso mandato per concedere il bene in locazione a terzi.
La comproprietaria assente impugnava la delibera, deducendo la violazione dell’art. 1105, comma 3, c.c. e chiedendone la nullità o comunque l’annullamento. Il resistente eccepiva l’improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria, sostenendo che la controversia riguardasse la locazione di un immobile in comunione ordinaria.
La mediazione non segue la qualificazione
Il Tribunale ha rigettato l’eccezione di improcedibilità, escludendo che la lite rientrasse tra quelle soggette a mediazione obbligatoria ai sensi dell’art. 5 del D.lgs. n. 28/2010.
Il passaggio centrale è netto: la causa non aveva natura condominiale. Il bene era in comproprietà paritaria tra le parti e ricadeva nello schema della comunione ordinaria, regolata dagli artt. 1110 c.c. e seguenti. Non ricorreva, invece, un condominio minimo, che presuppone porzioni di proprietà esclusiva e parti comuni accessorie.
Da tale qualificazione discende la conseguenza pratica: la comunione ordinaria non impone il previo esperimento della mediazione, salvo le ipotesi di divisione del bene o scioglimento della comunione. Né poteva mutare la conclusione il richiamo alla locazione, perché non era in discussione la validità di un contratto, peraltro non stipulato, ma la legittimità della delibera.
Considerazioni conclusive
Ai fini della mediazione obbligatoria non rileva il nome attribuito alla controversia, ma l’effettivo oggetto della domanda. Se la lite riguarda l’impugnazione di una decisione sulla gestione di un bene in comunione ordinaria, non basta il collegamento con una possibile futura locazione per attrarla nell’area delle materie soggette a mediazione.
08.10.2026
