Il mercato immobiliare non residenziale torna a crescere, ma non corre in modo uniforme. Il Rapporto Immobiliare 2026 dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, con la collaborazione di ASSILEA, fotografa un 2025 positivo per compravendite e valore degli scambi, soprattutto nei comparti negozi e uffici, mentre il produttivo avanza con passo più prudente. La conclusione è chiara: la domanda c’è, il mercato è più liquido, ma i prezzi restano sotto pressione e il divario territoriale continua a pesare.
La ripartenza degli scambi
Nel 2025 il non residenziale riprende la dinamica espansiva che, salvo lo stop pandemico del 2020, accompagna il comparto dal 2014. Le unità dei segmenti uffici, negozi e produttivo tornano in positivo e segnano nel complesso un aumento degli scambi del 4,9%. Il dato va letto dentro un mercato immobiliare complessivo che supera 1,6 milioni di unità scambiate, pari al 2,09% dello stock nazionale.
Il settore terziario-commerciale registra una crescita del 7,3%, mentre il produttivo si limita a un incremento dell’1%. Guardando alle tipologie principali, i negozi e laboratori mostrano il risultato più vivace, con un +7% delle compravendite; gli uffici crescono del 3,2%; il produttivo resta positivo ma più debole. È una ripartenza, dunque, ma non omogenea: il commercio torna a muoversi con maggiore decisione, gli uffici recuperano terreno, i capannoni risentono ancora di una domanda più selettiva e legata agli investimenti delle imprese.
Negozi in testa, uffici in recupero
Il dato più interessante riguarda i negozi. Nel 2025 sono state compravendute oltre 46 mila unità, circa 3 mila in più rispetto all’anno precedente. La crescita è diffusa in tutte le aree, con un picco nelle Isole, dove l’aumento arriva all’11%. Il Nord Ovest resta l’area con il maggior peso in termini di transazioni, ma il segnale positivo è nazionale. Anche nei grandi centri urbani il quadro è articolato: Roma cresce, Milano arretra, Catania registra un forte aumento, mentre Torino conferma una notevole dinamicità.
Gli uffici, invece, mostrano un recupero più contenuto. Le compravendite arrivano a 14.119 unità, in aumento del 3,2% sul 2024. Il Nord assorbe circa il 58% degli scambi e la Lombardia resta il mercato principale. Tuttavia, il segmento non ha ancora recuperato pienamente i volumi del 2011, soprattutto nei capoluoghi. È il segnale di una trasformazione strutturale: smart working, razionalizzazione degli spazi e nuove esigenze organizzative hanno modificato la domanda. Non basta più “avere uffici”: servono immobili efficienti, ben localizzati, flessibili e coerenti con i nuovi modelli di lavoro.
Prezzi deboli e divari territoriali
La ripresa degli scambi non si traduce automaticamente in una ripresa dei valori. Le quotazioni medie OMI restano stabili per gli uffici, pari a 1.317 euro al metro quadrato, mentre scendono leggermente per i negozi, a 1.419 euro al metro quadrato, e per i capannoni, a 446 euro al metro quadrato. Il Rapporto conferma una tendenza negativa ormai più che decennale: dal 2011 i negozi hanno perso circa il 23% del valore, gli uffici circa il 16%.
Questo è forse il punto più delicato dell’analisi. Il mercato si muove, ma i prezzi non ripartono. Significa che gli scambi aumentano anche perché i valori sono stati assorbiti al ribasso e perché gli investitori selezionano con attenzione immobili, territori e destinazioni d’uso. Il Nord e il Centro mantengono quotazioni mediamente più alte; Sud e Isole restano sotto la media nazionale, con poche eccezioni. La geografia del mercato non residenziale continua quindi a riflettere la geografia economica del Paese: dove c’è più attività produttiva, logistica, servizi e domanda urbana, il mercato è più liquido e i valori più resistenti.
Leasing e valore degli scambi: il nodo investimenti
Il valore di scambio stimato per uffici, negozi e capannoni raggiunge nel 2025 i 20,2 miliardi di euro, quasi il 4% in più rispetto al 2024. La crescita è sostenuta soprattutto dai negozi, ma aumentano anche uffici e capannoni. È un dato importante perché misura non solo il numero degli atti, ma la massa economica movimentata dal mercato.
Nel capitolo curato da ASSILEA emerge anche il ruolo del leasing immobiliare. Nel 2025 lo stipulato vede la prevalenza degli immobili industriali, pari al 47,6% del valore e al 44,3% dei contratti, seguiti dagli immobili commerciali. Gli immobili ad uso ufficio pesano per il 13,3% del valore, ma registrano una flessione dopo la forte crescita del biennio precedente. Le prospettive restano comunque positive: il Rapporto segnala spazi di crescita per il leasing immobiliare, anche come strumento per sostenere gli investimenti delle PMI.
Il quadro finale è dunque incoraggiante, ma non privo di criticità. Il non residenziale italiano è uscito dalla fase più incerta e mostra maggiore capacità di assorbimento. Tuttavia, la stabilità o il calo delle quotazioni, la forte selettività territoriale e la trasformazione delle funzioni economiche impongono prudenza. La vera ripresa non si misurerà solo dal numero delle compravendite, ma dalla qualità degli immobili scambiati, dalla capacità di rigenerare spazi obsoleti e dal ritorno degli investimenti produttivi.
21.07.2026
