L’Italia è diventata una delle principali destinazioni internazionali per gli investimenti nell’immobiliare commerciale. A richiamare i capitali esteri sono opportunità sempre più diversificate, dagli hotel alla logistica, fino a segmenti in crescita come gli studentati e i data center. È quanto emerge dalle ultime analisi di Jll (società di consulenza professionale e nella gestione degli investimenti per il settore immobiliare ed energetico), che attribuisce i
progressi della Penisola a una percezione diffusa di affidabilità e di stabilità istituzionale, in una fase in cui a livello internazionale le certezze vacillano.
Secondo i dati forniti in esclusiva ad Affari & Finanza, nel corso del 2025 gli investimenti immobiliari provenienti dall’estero si sono attestati a circa 8 miliardi di dollari (poco più di 7 miliardi di euro ai valori attuali), il che ci posiziona al sesto posto a livello globale, in forte progresso rispetto all’undicesimo del 2021. I dati riguardano gli investimenti cross-border nel commercial real estate, un mercato che comprende diversi segmenti, dagli uffici all’hospitality, dal retail alla logistica, fino alle asset class alternative.
La dinamica positiva è proseguita anche nel 2026: nel primo semestre gli investimenti crossborder nel commercial real estate italiano hanno raggiunto i 5,8 miliardi, pari al 75% degli investimenti complessivi. «L’Italia oggi è strutturalmente molto più competitiva di quanto fosse solo pochi anni fa», osserva Alberico Radice Fossati, ceo di Jll Italia. Il miglioramento riguarda anche la percezione del Paese: «La ritrovata fiducia verso l’Italia è fondata su solidi
fondamentali: disciplina fiscale, stabilità politica e credibilità di bilancio». Un contesto che gli investitori considerano più prevedibile favorisce la decisione di impegnare capitali e sviluppare progetti.
Oltre a crescere dimensionalmente, si amplia la geografia di chi investe. Nel 2025, secondo Jll, il 45% delle risorse arrivato dall’estero ha riguardato l’Europa e circa il 30% il Nord America, mentre un altro 15% fa capo a fondi globali. A questi si aggiungono capitali provenienti dall’Asia-Pacifico e dal Medio Oriente, i cui investitori stanno aumentando il proprio peso nel mercato italiano. «È una platea ampia e diversificata, che valuta il nostro mercato con un approccio sempre più selettivo, guardando alla qualità degli asset, alle specificità competitive delle singole città e ai fondamentali dei diversi settori”, spiega il manager. Contano quindi la posizione e le condizioni degli edifici, ma anche la domanda di chi dovrà utilizzarli: aziende, turisti, studenti.
Milano resta il principale punto di ingresso dei capitali internazionali. A rafforzarne il ruolo contribuiscono anche nuovi segmenti come i data center, dove la macroarea milanese si sta accreditando come alternativa ai tradizionali hub europei, con un numero crescente di progetti e un forte interesse degli investitori. Nello stesso tempo, cresce anche il ruolo di Roma, mentre gli alberghi attirano investimenti sia nelle città d’arte sia nelle destinazioni turistiche di fascia alta.
Nel retail l’interesse si concentra sulle principali vie commerciali urbane dello shopping e sui poli commerciali fuori città. Per la logistica, invece, sono centrali i collegamenti strategici lungo i quali viaggiano le merci: Milano, Bologna, il Veneto e Torino sono tra le aree indicate dal manager. La possibilità di scegliere tra più città e tipi di immobili consente agli investitori di distribuire le risorse su progetti diversi all’interno dello stesso Paese.
Un altro cambiamento riguarda il crescente ruolo della ricchezza privata. Nel primo semestre del 2026, family office e high net worth individual hanno investito 1,7 miliardi di euro nell’immobiliare italiano, arrivando a rappresentare il 22% degli investimenti complessivi rispetto al 2% del 2020. Un segnale del peso crescente assunto dai capitali privati nel settore. Infine, nel primo semestre del 2026, il 26% degli investimenti negli uffici ha riguardato immobili destinati a cambiare uso, soprattutto verso alberghi, residenziale e studentati. «Una leva importante sarà la capacità di trasformare il patrimonio esistente e adattarlo alle nuove esigenze del mercato», conclude Fossati.
