Nelle vendite forzate la relazione di stima orienta le scelte degli offerenti e concorre a formare il prezzo di gara. Se il CTU rappresenta in modo errato caratteristiche e valore dell’immobile, l’aggiudicatario può subire una perdita di chance patrimoniale risarcibile. La Cassazione accoglie il ricorso: non serve provare che il bene sarebbe stato acquistato a un prezzo inferiore, ma la serietà della possibilità perduta.
Cass. civ., Sez. III, ordinanza del 1° luglio 2026, n. 22597
Una stima non fedele al valore del bene
La vicenda riguarda l’acquisto all’asta di un immobile stimato in una procedura esecutiva. Dopo l’aggiudicazione, l’acquirente promuoveva accertamento tecnico preventivo, dal quale emergevano rilevanti difformità rispetto alla perizia originaria in ordine a superficie, caratteristiche strutturali e condizioni del fabbricato, con una conseguente sopravvalutazione del bene in sede di vendita forzata.
Nel giudizio risarcitorio, una nuova consulenza accertava una divergenza significativa tra situazione reale e descritta, anche sulla potenzialità edificatoria, quantificando in euro 78.000,00 la differenza tra valore stimato e valore effettivo. Il Tribunale accoglieva solo parzialmente la domanda, liquidando in via equitativa il danno. La Corte d’Appello di Genova confermava la decisione, ritenendo non provato che, con una corretta stima, l’acquirente avrebbe ottenuto l’aggiudicazione ad un prezzo inferiore.
Perdita di chance e onere della prova: il principio della Cassazione
La Suprema Corte ha cassato la sentenza d’appello, accogliendo i primi due motivi di ricorso. Il passaggio centrale riguarda il regime probatorio della perdita di chance: il danno non coincide con il mancato conseguimento del risultato utile, ma con la perdita attuale di una possibilità seria e apprezzabile di conseguirlo.
Pretendere la prova certa dell’esito alternativo della gara significa, secondo la Cassazione, svuotare la chance della sua autonomia. L’aggiudicatario non deve dimostrare che l’immobile sarebbe stato certamente acquistato a un prezzo inferiore; deve invece provare, anche per presunzioni, che l’errore estimativo ha inciso sulla possibilità di formulare un’offerta consapevole.
In questa prospettiva rilevano gli artt. 2697 e 1226 c.c.: il primo consente di assolvere l’onere probatorio anche mediante presunzioni, quando siano dimostrati errore professionale, incidenza sulla rappresentazione del bene e scostamento tra stima e valore effettivo, mentre il secondo permette la liquidazione equitativa, purché fondata su criteri probabilistici e su un percorso motivazionale verificabile.
Gara e visita non bastano a neutralizzare il danno
Neppure la natura competitiva dell’asta può diventare un argomento automatico per ridurre o neutralizzare il danno. L’incertezza sul numero dei partecipanti o sui possibili rialzi è, semmai, il terreno proprio della valutazione probabilistica che il giudice deve compiere, non una ragione per pretendere una prova impossibile.
Lo stesso vale per la preventiva visione dell’immobile. Essa può rilevare solo per difformità percepibili con l’ordinaria diligenza dell’offerente, non per dati tecnici che richiedono competenze specialistiche, come consistenza, condizioni strutturali e potenzialità edificatoria. Diversamente si trasferirebbe sull’interessato alla vendita un onere di verifica sostanzialmente identico a quello dell’esperto.
Una tutela concreta per l’aggiudicatario
La differenza di euro 78.000,00 non coincide automaticamente con il danno risarcibile e non impone la liquidazione dell’intero importo. Costituisce però il parametro oggettivo da cui muovere per apprezzare, attraverso argomentazioni presuntive, la misura della chance patrimoniale perduta.
Il messaggio operativo è netto: la perizia di stima non è un documento neutro. Quando altera le condizioni della gara, può fondare la responsabilità del CTU e impone al giudice una liquidazione motivata, ancorata ai dati accertati e non a congetture astratte.
15.09.2026
