Con ordinanza del 28.11.2024, n. 30642 in commento, la Corte di Cassazione si è pronunciata in tema di responsabilità del Conservatore nell’esercizio delle sue funzioni e delle conseguenze di eventuali irregolarità nella gestione della trascrizione degli atti.
La vicenda trae origine da un giudizio instaurato dall’acquirente di un immobile, il quale aveva citato, tra gli altri, il Conservatore dei Registri Immobiliari, perché ritenuto responsabile dei danni asseritamente conseguenti all’errore e al ritardo negli adempimenti di legge da parte dello stesso, in relazione alla presentazione della nota di trascrizione dell’atto di compravendita.
In particolare, benché la trascrizione fosse formalmente corretta, un errore nella rubrica dei cognomi aveva attribuito l’atto a un soggetto diverso dal venditore, rendendolo inopponibile alla Banca, creditrice di quest’ultimo, che successivamente aveva iscritto ipoteca sull’immobile e avviato l’esecuzione forzata.
Al fine di scongiurare l’ulteriore aggravamento dei danni che sarebbero derivati dalla vendita giudiziale dell’immobile, l’acquirente provvedeva a saldare i debiti della procedura e formulava azione risarcitoria nei confronti del Conservatore.
Avverso la sentenza di primo grado che rigettava la richiesta di risarcimento, l’acquirente proponeva appello, anch’esso rigettato dal giudice di secondo grado, il quale confermava la sentenza resa dal Tribunale, sostenendo che l’errore nella rubrica non pregiudicava la validità della trascrizione nei registri principali e, di conseguenza, escludeva la responsabilità del Conservatore.
Chiamata a decidere sulla questione, la Corte di Cassazione accoglieva il ricorso presentato dall’acquirente, affermando il seguente principio di diritto “l’art. 2679, comma 2, c.c., statuendo che il conservatore deve tenere gli altri registri che sono ordinati dalla legge, tra cui, ai sensi del r.d. n. 2130/1874, anche la tavola alfabetica e la rubrica dei cognomi, pone a carico del conservatore un obbligo di corretta tenuta di tali registri, con la conseguenza che, se tanto non avviene, il soggetto che ha subito un danno da tale comportamento deve essere risarcito”.
In particolare, è stata riconosciuta la responsabilità del Conservatore per la corretta tenuta di tutti i registri, inclusi quelli accessori (art. 2679 c.c.), al fine di garantire un sistema di pubblicità immobiliare accurato ed affidabile.
La Corte ha inoltre ribadito la funzione della trascrizione quale meccanismo di pubblicità volto a rendere opponibile ai terzi gli atti relativi ai beni immobili, sottolineando che la validità della trascrizione non incide sulla validità dell’atto in sé, ma sul suo perfezionamento quale strumento di tutela della circolazione immobiliare.
Di conseguenza, eventuali irregolarità che ostacolino le ricerche, come l’errata registrazione a carico di un soggetto diverso dall’alienante effettivo, configurano una responsabilità risarcitoria in capo al Conservatore, anche in presenza di una trascrizione formalmente valida.
08.05.2025
