Una locazione stipulata a un prezzo irrisorio non può pregiudicare la posizione di chi acquista l’immobile nell’ambito di una vendita forzata. Quando il canone è “vile”, infatti, il contratto resta valido tra le parti originarie, ma non è opponibile all’aggiudicatario; di conseguenza, il conduttore che continui a occupare il bene dopo il trasferimento lo detiene senza titolo e può essere condannato a risarcire il danno. È quanto emerge dalla sentenza n. 19354 dell’11 giugno 2026, con cui la Cassazione ha precisato che il pregiudizio va determinato sulla base della differenza tra il giusto canone, valutato al momento del pignoramento, e quello pattuito, per l’intero periodo di occupazione successivo all’acquisto.
Cass. Civ. Sez. III dell’11 giugno 2026 n. 19354
L’immobile non viene liberato dopo l’asta
La vicenda nasce dalla vendita fallimentare di un immobile commerciale. Prima del fallimento, la società proprietaria aveva concesso il capannone in locazione a un’altra società per un canone mensile di 1.000 euro. Dopo l’apertura della procedura, l’immobile era stato aggiudicato a una società terza, che aveva chiesto il rilascio del bene.
La conduttrice, però, aveva continuato a occupare il capannone, sostenendo la persistente efficacia della locazione e arrivando anche a sublocare l’immobile. L’aggiudicataria aveva quindi chiesto di accertare l’inopponibilità del contratto, di ottenere il rilascio e di vedersi riconoscere il danno da occupazione.
La consulenza tecnica svolta in primo grado aveva stimato il giusto canone in 4.356,75 euro mensili, a fronte dei 1.000 euro previsti dal contratto. Il Tribunale aveva riconosciuto la viltà del canone, ma aveva liquidato il danno solo dalla proposizione della domanda giudiziale. La Corte d’appello aveva invece ampliato il periodo risarcibile, facendolo decorrere dal febbraio 2019, cioè dalla data indicata dall’acquirente come momento dal quale avrebbe dovuto ottenere la disponibilità del bene.
Il canone si valuta al momento del vincolo
Il punto più importante riguarda il momento in cui valutare se il canone sia davvero vile. Non bisogna guardare alla data di conclusione del contratto, ma al momento in cui il bene entra nella procedura, e quindi, nel caso di fallimento, alla data della sentenza dichiarativa.
La ragione è semplice: prima del vincolo esecutivo o concorsuale, il proprietario può normalmente concedere l’immobile al corrispettivo che ritiene più opportuno, anche molto basso, se vi è accordo con il conduttore. Il problema nasce quando quel contratto incide sul valore di un bene destinato alla soddisfazione dei creditori e poi trasferito a un terzo.
Ai sensi dell’art. 2923, comma 3, c.c., la locazione a canone vile non è opponibile all’acquirente. Secondo la norma citata, il contratto non viene annullato né risolto: semplicemente, non può essere fatto valere contro chi compra nella vendita forzata, se il canone risulta inferiore di oltre un terzo al giusto prezzo.
Dalla tutela della procedura al danno dell’acquirente
La pronuncia si collega al precedente del 2025 (Cass. civ., sez. III, ord. 14 aprile 2025, n. 9731), che aveva già rafforzato la tutela della procedura esecutiva. In quell’occasione era stato affermato che la locazione a canone vile, anche se stipulata prima del pignoramento, è inopponibile non solo all’aggiudicatario, ma anche alla procedura e ai creditori. Di conseguenza, il giudice dell’esecuzione può ordinare la liberazione dell’immobile senza attendere un separato giudizio ordinario.
La sentenza in commento completa quel percorso. Prima della vendita, l’interesse a far valere l’inopponibilità può spettare agli organi della procedura, perché la differenza tra canone giusto e canone vile rappresenta un’utilità che deve andare a vantaggio della massa. Dopo il trasferimento, invece, il soggetto direttamente danneggiato è l’acquirente.
La Corte chiarisce inoltre che la sentenza che accerta la viltà del canone ha natura dichiarativa. Non produce l’inopponibilità solo dal giorno in cui viene pronunciata, ma accerta una situazione già efficace nei confronti dell’aggiudicatario dalla data del suo acquisto. Per questo, il conduttore che resta nell’immobile dopo il trasferimento occupa il bene sine titulo e risponde del danno anche per il periodo anteriore alla domanda giudiziale, salvi naturalmente gli effetti della prescrizione.
Una tutela forte, ma non automatica
La decisione è importante per chi partecipa alle aste e per chi valuta immobili occupati. L’acquirente non è costretto a subire una locazione economicamente squilibrata, né deve limitarsi a chiedere il rilascio: può recuperare anche il pregiudizio economico derivante dall’occupazione.
Il principio appare condivisibile, perché evita che contratti a canone irrisorio svuotino il valore dei beni venduti nelle procedure e scoraggino le offerte. Tuttavia, la “viltà” del canone non può essere presunta. Serve un accertamento concreto, fondato sul mercato, sulle caratteristiche dell’immobile, sulla sua destinazione e sul contesto territoriale.
Il messaggio operativo è netto: la locazione anteriore non è sempre un ostacolo invalicabile per l’aggiudicatario. Se il canone è davvero fuori mercato, il contratto perde efficacia nei suoi confronti e la permanenza del conduttore può trasformarsi in responsabilità risarcitoria. Per chi occupa l’immobile, continuare a pagare il vecchio canone non basta a mettersi al riparo: quando quel canone è vile, il rischio economico può essere molto più alto del risparmio ottenuto.
17.09.2026
