In materia condominiale, l’accordo di mediazione approvato dall’assemblea con delibera non impugnata è vincolante anche per il condomino dissenziente, quando l’oggetto dell’intesa non incide su diritti reali comuni, ma riguarda profili gestionali, ripristinatori o economici di interesse comune.
Tribunale di Roma, 3 febbraio 2026, n. 1633
Il precedente accordo
Nel caso di specie, gli attori convenivano in giudizio il proprietario dell’appartamento sovrastante il loro, lamentando l’illegittimità degli interventi edilizi dal medesimo effettuati su porzioni immobiliari di sua proprietà. In particolare, sostenevano l’assenza di idonei titoli autorizzativi, l’alterazione della struttura tecnica e urbanistica dell’edificio, nonché la compromissione del decoro e del godimento della propria abitazione.
Il convenuto si costituiva eccependo, in via preliminare, l’improcedibilità o comunque l’inammissibilità delle domande, richiamando un precedente accordo di mediazione sottoscritto con il Condominio, nel quale erano già state disciplinate le contestazioni relative ai lavori eseguiti, prevedendo specifici impegni ripristinatori ed economici.
L’efficacia della delibera assembleare non impugnata
La questione principale affrontata dal Tribunale attiene all’efficacia dell’accordo nei confronti del condomino che, pur avendo manifestato dissenso, non aveva impugnato la delibera assembleare autorizzativa.
Il Giudice romano ricorda, in primo luogo, che l’assemblea condominiale può deliberare a maggioranza sulle questioni riguardanti spese e interessi comuni, comprese le transazioni che vi si riferiscono. Il consenso unanime è necessario soltanto quando la transazione incida su diritti reali comuni.
Nel caso esaminato, invece, l’accordo riguardava contestazioni su lavori, ripristini, tinteggiature, rimborsi e profili economici collegati alla gestione condominiale e, pertanto, la delibera assembleare che aveva autorizzato la definizione della mediazione era obbligatoria per tutti i condomini, ivi compresi gli attori.
Il dissenso espresso in assemblea, infatti, non era sufficiente: in assenza di impugnazione della delibera, l’accordo di mediazione doveva ritenersi efficace anche nei suoi confronti di parte attrice.
Il Tribunale ha, invece, respinto l’eccezione di carenza di legittimazione attiva sollevata dal convenuto, ribadendo che il singolo condomino è legittimato ad agire autonomamente per la tutela dei beni comuni, quale comproprietario pro quota, anche in via concorrente rispetto all’amministratore.
Conclusioni
La sentenza offre, quindi, uno spunto concreto nella gestione del contenzioso condominiale: il condomino dissenziente non può limitarsi a manifestare il proprio dissenso rispetto a una mediazione approvata dall’assemblea, ma deve impugnare tempestivamente la relativa delibera se intende sottrarsi ai suoi effetti.
La decisione valorizza, da un lato, la stabilità delle deliberazioni assembleari non impugnate e, dall’altro, il ruolo della mediazione quale strumento effettivo di definizione delle controversie condominiali.
09.07.2026
