Recupero del sottotetto: qual è l’altezza da rispettare?

Con la sentenza n. 3058/2025, il TAR Milano è intervenuto sul delicato tema dell’altezza da rispettare per il recupero dei sottotetti a fini abitativi, chiarendo un aspetto interpretativo che ha generato incertezze applicative tra tecnici, amministrazioni comunali e professionisti del settore edilizio.

La vicenda trae origine da un’istanza di permesso di costruire in sanatoria presentata da un privato al Comune di Milano per il recupero abitativo di un sottotetto collegato internamente all’unità sottostante. Il progetto prevedeva interventi interni di ampliamento delle aperture, aumento dell’altezza interna fino a 2,60 metri e il rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di aero-illuminazione prescritti dal regolamento edilizio comunale.

Il Comune ha tuttavia contestato che l’altezza interna fosse in contrasto con gli articoli 63 e 64 della L.R. n. 12/2005, che fissano un’altezza media ponderale di 2,40 metri, interpretata dall’amministrazione come limite sia massimo che minimo. Ne è conseguito il diniego del titolo edilizio in sanatoria e l’ingiunzione di demolizione delle opere, con l’argomento che l’altezza superiore rappresentasse una violazione edilizia sostanziale.

Il ricorrente ha impugnato il provvedimento, sostenendo che la normativa regionale non pone un limite massimo inderogabile, bensì una soglia minima da garantire per l’idoneità abitativa.

Il TAR ha accolto il ricorso, precisando che l’art. 63 stabilisce 2,40 metri come altezza minima media ponderale, mentre l’art. 64 consente modifiche a colmo, gronda o pendenza delle falde solo per raggiungere tale minimo, non per limitarlo verso l’alto.

In altri termini, se il recupero del sottotetto non comporta variazioni della sagoma esterna (né aumento di volumetria, né sopraelevazione), non vi è ragione di considerare l’altezza di 2,40 metri come un valore massimo. Un’altezza interna superiore può quindi essere ammessa, purché restino inalterati i parametri edilizi e urbanistici dell’edificio.

Nel caso concreto, il TAR ha rilevato che l’intervento non modificava l’involucro esterno, le quote di colmo o di gronda né la pendenza delle falde. Pertanto, il diniego comunale fondato sul mero superamento della misura di 2,40 metri è stato giudicato immotivato e contrario alla ratio della legge regionale, che mira a evitare nuove volumetrie e sopraelevazioni, non a impedire un miglioramento qualitativo degli spazi interni già esistenti.