Per il Consiglio di stato la fiscalizzazione non è una legittimazione

La sentenza n. 8904/2025 del Consiglio di Stato si colloca in un punto nevralgico del dibattito contemporaneo in materia di abusivismo edilizio e, in particolare, della funzione e dei limiti della cosiddetta “fiscalizzazione dell’abuso”.

Il Collegio ribadisce un orientamento rigoroso: la sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione non produce alcun effetto di sanatoria né di legittimazione urbanistica dell’opera realizzata in difformità dal titolo.

Il caso: sanzione pecuniaria e negato accertamento di conformità

Nel caso specifico, un condominio aveva realizzato un edificio residenziale: originariamente era stata rilasciata una licenza edilizia, poi revocata, ma i lavori erano comunque stati completati. L’amministrazione comunale aveva imposto il pagamento di una sanzione pecuniaria (pur richiedendo anche la demolizione), pagata la quale veniva comunque negata la conformità urbanistica dell’immobile.

Il ricorso del condominio al TAR era stato respinto, e con la pronuncia odierna il Consiglio di Stato ha confermato tale esito: la sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione non ha carattere sanante dal punto di vista della conformità urbanistico-edilizia.

Di particolare rilievo è la parte della motivazione in cui il Consiglio di Stato esclude che la conversione in denaro di un abuso edilizio – cioè la cosiddetta “fiscalizzazione” – possa di per sé configurare uno “stato conforme” o sanatoria dell’abuso. In sostanza, pur con riferimento al più recente assetto normativo (dopo il decreto-legge cd. “Salva Casa”, che ha introdotto l’art. 9 bis nel testo unico dell’edilizia), la Corte ritiene che la fiscalizzazione non coincida con una regolarizzazione urbanistica: per ottenere la sanatoria serve un espresso accertamento di conformità e il rilascio di un titolo abilitativo successivo, non bastano il pagamento della sanzione e l’ottenimento della certificazione di abitabilità.

Effetti sistemici e limiti operativi della fiscalizzazione edilizia

La decisione merita un’analisi critica sotto vari profili.

Sul piano sistematico, i giudici sottolineano come la fiscalizzazione sia un rimedio eccezionale e meramente sanzionatorio, introdotto per sostituire materialmente la demolizione quando questa risulti non praticabile senza pregiudizio della parte legittima dell’immobile o dell’edificio contiguo. La sanzione non incide sul piano della conformità, poiché l’abuso resta tale e permane nella sua condizione di illiceità urbanistica. Il Consiglio di Stato respinge dunque ogni lettura che voglia attribuire un valore “riabilitante” alla sanzione pecuniaria, anche nel contesto del più recente riconoscimento legislativo dello “stato legittimo”.

Sul piano funzionale, la pronuncia chiarisce che la fiscalizzazione non intende premiare condotte abusive, né garantire un “percorso agevolato” verso la regolarizzazione, ma rappresenta esclusivamente un meccanismo di chiusura del procedimento repressivo in presenza di impedimenti fisici o strutturali alla demolizione. Ne discende che l’opera abusiva, pur non demolita, non può essere automaticamente qualificata come conforme né può costituire base per il rilascio di ulteriori titoli edilizi, salvo un successivo accertamento di conformità espresso.

Le implicazioni per tecnici, notai e amministrazioni locali

Sul piano operativo, la sentenza comporta importanti implicazioni per i professionisti tecnici e per le amministrazioni comunali.
Per i progettisti e i direttori dei lavori, la distinzione tra fiscalizzazione e sanatoria deve essere tenuta ben separata nella redazione delle asseverazioni, pena l’invalidità degli atti successivi. I notai e i professionisti del mercato immobiliare dovranno inoltre prestare particolare cautela nei trasferimenti: un immobile “fiscalizzato” può non risultare conforme, nonostante l’assenza di ordine di demolizione pendente o la presenza di abitabilità rilasciata in epoca remota.

Per le amministrazioni, la sentenza impone linee guida più chiare nella gestione dei procedimenti repressivi: la scelta tra demolizione e conversione pecuniaria deve essere adeguatamente motivata, ed è necessario esplicitare che la sanzione non comporta alcun accertamento di conformità. Ciò riduce spazi interpretativi che, nella prassi, hanno spesso generato incertezze e contenziosi.