Lo scorso 24 luglio 2024 è diventato legge il c.d. decreto Salva-casa (d.l. 69/2024), che ha modificato il d.p.r. 380/2001 (testo unico dell’edilizia) introducendo molte novità di rilievo.
Com’è noto, lo scopo del decreto Salva-casa era quello di risolvere alcune problematiche connesse alla semplificazione delle procedure di sanatoria degli abusi parziali e alla promozione della rigenerazione urbana. I molti interventi normativi approvati (qui di seguito se ne illustreranno i principali) non sempre, però, appaiono coerenti con questi obiettivi.
Partiamo anzitutto dalla previsione sui c.d. micro-appartamenti. Con il decreto in discorso sarà possibile ottenere il certificato di agibilità per appartamenti più piccoli rispetto alle norme previgenti. La superficie minima per una persona scende, infatti, da 28 a 20 mq, mentre per due persone da 38 a 28 mq. Anche le altezze minime interne sono state ridotte da 2,70 a 2,40 metri. È comunque stabilito che i locali debbano trovarsi in edifici migliorati o ristrutturati per garantire condizioni igienico-sanitarie idonee.
Significativa è altresì la novità in merito al recupero dei sottotetti, oggi divenuto possibile, anche in deroga ai limiti legali di distanza tra gli edifici e dai confini, secondo procedure semplificate previste da ciascuna Regione.
Un’altra procedura semplificata è stata introdotta per regolarizzare interventi eseguiti fino al 1977, in parziale difformità rispetto alla vecchia licenza edilizia (che da quell’anno venne appunto sostituita dalla concessione edilizia, e dal 2001 dal permesso di costruire). La sanatoria sarà possibile, sentite le amministrazioni competenti, attraverso la presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e il pagamento di una sanzione.
Altra importante novità riguarda l’ampliamento dei limiti stabiliti per le tolleranze costruttive. Finora, infatti, la norma di riferimento stabiliva che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta, e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo. Con il decreto Salva-casa, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, tale limite viene innalzato fino al 6%, inversamente proporzionale alla superficie dell’unità immobiliare.
Più in generale, per sanare gli abusi minori, compiuti in parziale difformità rispetto a quanto previsto dalle autorizzazioni edilizie, non servirà più il rispetto sia delle regole edilizie e urbanistiche di quando sono stati effettuati, sia di quelle attualmente vigenti (c.d. doppia conforme), ma basta che l’intervento sia in linea con la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e la disciplina edilizia in vigore quando l’abuso è stato compiuto.
Sarà, poi, ancora più facile effettuare il cambio di destinazione d’uso, sempre possibile all’interno della stessa categoria funzionale e tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva/direzionale e commerciale per immobili ubicati nelle zone A, B e C. I cambi sono inoltre consentiti senza distinzione se con opere o senza (quelli con attività edilizia libera). Per gli appartamenti al piano primo o seminterrato, il cambio è regolato dalla normativa regionale, che permette ai Comuni di individuare le zone consentite.
Il decreto Salva-casa include, infine, nuove categorie di interventi in edilizia libera, come l’installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (c.d. VEPA) in tutti i porticati, rientranti o meno all’interno dell’edificio (tranne per quelli gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio di fronte ad aree pubbliche). Sarà inoltre possibile realizzare in edilizia libera interventi di manutenzione ordinaria, l’installazione di pompe di calore fino a 12 kw, l’eliminazione delle barriere architettoniche, nonché l’installazione di tende a pergola o bioclimatiche.
03.10.2024
