Dopo gli anni della corsa dei bonus edilizi e con il Piano nazionale di ripresa e resilienza (Pnrr) arrivato alla fase finale, il mercato italiano delle costruzioni cambia motore. A sostenere l’attività sono soprattutto le opere pubbliche, mentre il residenziale cerca un nuovo equilibrio e il non residenziale mostra segnali di vitalità. Sullo sfondo resta la sfida del dopo Pnrr e della capacità del settore di trovare nuove direttrici di sviluppo, dalla rigenerazione alla riqualificazione energetica fino agli spazi per le attività produttive e logistiche. Secondo l’Osservatorio congiunturale dell’Ance (Associazione nazionale costruttori edili), dopo la flessione dell’1,1% registrata nel 2025, quest’anno gli investimenti in costruzioni sono attesi in aumento del 5,6% in termini reali. Il contributo maggiore arriva ancora dalle opere
pubbliche, previste in crescita del 12%. Per la riqualificazione abitativa l’associazione stima un recupero del 3,5%, dopo il crollo del 18% registrato nel 2025 con il ridimensionamento degli incentivi. Resta invece debole la nuova edilizia residenziale, attesa in calo del 4,5%, dopo il meno 5% dello scorso anno.
Un segnale diverso arriva dalle compravendite. Se gli investimenti nella nuova edilizia residenziale continuano a diminuire, sul mercato cresce infatti l’interesse per le abitazioni nuove. Secondo l’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate, nel secondo trimestre 2026 in Italia sono state compravendute oltre 201 mila abitazioni, sostanzialmente lo stesso numero di un anno prima. Le transazioni relative a case di nuova costruzione sono però aumentate del 15,6%, pur rappresentando soltanto il 6,4% del mercato. Un dato che non basta a indicare una ripartenza dell’edilizia residenziale, ma segnala come una parte della domanda continui a orientarsi verso il nuovo, in un mercato nel quale qualità e prestazioni energetiche degli edifici assumono un peso crescente.
Anche gli immobili destinati alle attività economiche mostrano una certa vitalità. Secondo il Rapporto immobiliare 2026 dell’Omi, realizzato con Assilea, nel 2025 le compravendite di uffici, negozi e immobili produttivi sono cresciute complessivamente del 4,9%, superando le 77 mila unità, per un valore degli scambi superiore ai 20 miliardi di euro. L’incremento è stato più marcato per i negozi, con oltre 46 mila transazioni e un aumento del 7%, e per gli uffici,
dove le compravendite sono salite del 3,2%. Più contenuta la dinamica di capannoni e immobili industriali, con scambi in crescita dell’1%. Numeri che descrivono un mercato ancora selettivo, ma nel quale le esigenze di trasformazione delle imprese possono tradursi anche in nuova domanda immobiliare.
Proprio il non residenziale è uno dei terreni sui quali si misura il cambiamento del settore.
Fabbriche, magazzini, strutture logistiche e uffici devono rispondere a esigenze diverse rispetto al passato: efficienza energetica, automazione, disponibilità di energia e flessibilità degli spazi. L’immobile tende così a essere sempre meno un semplice contenitore e sempre più una componente dell’organizzazione dell’attività che ospita. A contare non è soltanto la disponibilità di superfici, ma anche la loro localizzazione, i consumi e la possibilità di adeguarle nel tempo all’evoluzione dei processi produttivi e distributivi. Per una parte del patrimonio esistente questo significa interventi di riqualificazione; in altri casi, la necessità di nuovi spazi con caratteristiche difficilmente reperibili negli edifici più datati.
Un cambiamento particolarmente evidente nella logistica, dove edificio e organizzazione della catena distributiva sono sempre più strettamente collegati. La vicinanza alle infrastrutture rimane centrale, ma pesano anche accesso all’energia, caratteristiche tecniche degli immobili, automazione e accessibilità per chi ci lavora. La disponibilità di aree ben
collegate diventa così una variabile importante nelle decisioni di investimento. Cresce inoltre l’attenzione alla rigenerazione di aree già urbanizzate, che consente di recuperare siti esistenti limitando il ricorso a nuovo suolo e, in alcuni casi, restituendo una funzione economica ad aree produttive dismesse.
È proprio sul patrimonio esistente che si apre una delle partite più ampie. La rigenerazione può infatti intercettare esigenze diverse: dalla modernizzazione degli immobili produttivi al recupero delle aree dismesse, fino all’adeguamento energetico degli edifici. Un mercato potenzialmente meno legato alla costruzione di nuove superfici e più alla trasformazione di quelle già disponibili.
Anche la sostenibilità entra sempre più nelle decisioni di investimento. Riduzione dei consumi, produzione di energia da fonti rinnovabili e qualità degli spazi diventano parte della progettazione insieme alle esigenze operative. La riqualificazione assume così una dimensione più ampia, che riguarda non soltanto le prestazioni del singolo edificio ma anche il rapporto tra nuovi insediamenti, territorio e infrastrutture.
