La nullità della compravendita impone al venditore la restituzione del prezzo, con interessi dal pagamento quando ne sia accertata la mala fede. Nel caso esaminato, resta inoltre fermo l’indennizzo per l’incremento di valore del fondo riferito alle sole opere ritenute assentibili: contestare la complessiva abusività del compendio non basta a superare la distinta valutazione degli interventi compiuta in appello. Sono questi i punti sui quali si fonda il rigetto del ricorso del venditore.
Cassazione civile, sez. III, ordinanza 20 ottobre 2026, n. 27317
Il fondo venduto e le costruzioni contestate
La controversia riguardava un terreno con fabbricato rurale, successivamente rivenduto, sul quale erano state realizzate strutture per attività equestri, commerciali e ricettive. Il proprietario originario aveva chiesto la nullità dei due trasferimenti e il rilascio, contestando anche l’occupazione di un’area confinante. L’acquirente aveva domandato, in subordine, la restituzione del prezzo e un indennizzo per le opere e le migliorie apportate.
Il Tribunale aveva dichiarato la nullità delle vendite, rilevando, per il primo trasferimento, l’indeterminatezza dell’oggetto e l’omissione delle menzioni urbanistiche previste dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985. In appello, ferma la nullità, il venditore era stato condannato a restituire 289.215,90 euro di prezzo, con interessi dal pagamento, e a versare ulteriori 77.119 euro per l’incremento di valore del fondo, con interessi dalla domanda.
L’indennizzo limitato alle opere assentibili
Il venditore sosteneva che gli abusi, destinati alla demolizione e gravati da vincoli incompatibili con la sanatoria, non potessero generare un vantaggio patrimoniale indennizzabile. La Cassazione ha però rilevato che il giudice d’appello aveva circoscritto il riconoscimento economico alle sole opere reputate assentibili, recependo la stima del consulente tecnico, senza estenderlo all’intero complesso edificato.
La distinzione chiarisce la portata della decisione, che non introduce un diritto generalizzato all’indennizzo delle costruzioni abusive. Le censure chiedevano soprattutto una nuova valutazione delle opere e delle consulenze, estranea al giudizio di legittimità, senza confrontarsi adeguatamente con la selezione compiuta in appello. Per gli operatori immobiliari, la conseguenza pratica è che la verifica deve riguardare separatamente ciascun intervento e il beneficio economico effettivamente attribuito al fondo.
La condotta del venditore e le difese tardive
Quanto agli interessi sul prezzo, la mala fede era stata desunta da più elementi considerati congiuntamente: la richiesta di nullità avanzata dieci anni dopo il rogito, l’omissione delle menzioni urbanistiche imputata allo stesso venditore, il tentativo di opporre la prescrizione della restituzione e il vantaggio derivante dall’acquisizione delle costruzioni per accessione. Affermare che gli abusi fossero stati realizzati dall’acquirente all’insaputa del proprietario non bastava a confutare queste ragioni. La censura mirava, invece, a ottenere un nuovo esame dei fatti.
È stata inoltre confermata la tardività dell’eccezione di prescrizione, proposta soltanto in appello benché la restituzione fosse già stata chiesta in primo grado. Anche la pretesa di compensare le migliorie con il prolungato godimento del fondo non ha superato il vaglio di ammissibilità, perché il ricorso non identificava gli atti necessari a verificare come fosse stata introdotta.
Per chi gestisce investimenti e contenziosi immobiliari, l’azione di nullità richiede quindi una valutazione economica che comprenda prezzo, interessi, opere e pretese legate all’occupazione. La verifica tecnica e la tempestiva formulazione delle difese incidono sul risultato concreto della lite, perché il recupero del bene può accompagnarsi a obblighi economici rilevanti.
27.10.2026
