“Posto che l’ordinamento giuridico accorda normalmente tutela al creditore che acquista l’ipoteca su un immobile già abusivo, non vi è ragione per cui quel medesimo creditore ipotecario, non responsabile dell’abuso edilizio, debba essere pregiudicato solo perché l’immobile abusivo viene confiscato dal comune per effetto di una sanzione inflitta per l’inottemperanza a un ordine di demolizione, di cui altri devono rispondere”.
Questo il principio esposto dalla Corte Costituzionale in una recente pronuncia depositata in data 03/10/2024, la quale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale delle norme che non fanno salva l’ipoteca iscritta a favore del creditore (non responsabile dell’abuso edilizio), in data anteriore alla trascrizione dell’atto di accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire.
Secondo la Consulta, “alla luce della funzione della confisca edilizia, è palese l’irragionevolezza di una disciplina che determina l’automatica estinzione del diritto reale di ipoteca e il conseguente pregiudizio alla tutela del credito, a scapito di un creditore ipotecario che non sia responsabile dell’abuso. Questi, infatti, finisce per subire le conseguenze sanzionatorie di un illecito al quale è del tutto estraneo, poiché – se non è responsabile dell’abuso edilizio – non può essere destinatario dell’ordine di demolizione, di cui all’art. 7, terzo comma, della legge n. 47 del 1985, e, dunque, non può rispondere dell’inottemperanza all’ordine”.
La Sentenza in commento costituisce un’importante novità nel nostro panorama giuridico perché prende le distanze dall’interpretazione offerta dalla Corte di Cassazione e dal Consiglio di Stato, che attribuivano alla confisca edilizia la qualifica di acquisto a titolo originario, dal quale deriverebbe l’estinzione di “eventuali ipoteche, pesi e vincoli preesistenti”.
La Corte ritiene, al contrario, che “la natura originaria dell’acquisto non è in sé logicamente e ontologicamente incompatibile con una disciplina che espressamente preveda (…) la salvezza di pregressi diritti reali”.
Per converso, secondo i giudici costituzionali, la mancata conservazione del diritto di ipoteca costituirebbe una conseguenza irragionevole e sproporzionata, ove il creditore titolare di tale garanzia reale non sia responsabile dell’abuso edilizio.
Irragionevole, poiché il creditore ipotecario finirebbe per subire l’effetto sanzionatorio, ossia l’estinzione del diritto di ipoteca, derivante da un illecito commesso da altri.
Sproporzionata, poiché i rimedi offerti dall’ordinamento al creditore che ha visto estinguere il proprio diritto di ipoteca, ovvero far valere il proprio diritto reale di garanzia sulla parte del terreno eccedente l’area di sedime o chiedere al debitore il risarcimento del danno, sono inesigibili o inadeguati a compensare il pregiudizio ingiustificatamente subito.
Ed invero, la Consulta non ritiene nessuna delle due soluzioni soddisfacente: “non la prima, poiché l’oggetto dell’ipoteca verrebbe notevolmente ridimensionato; non la seconda, per la difficoltà di individuare il responsabile del danno e di conseguire il relativo risarcimento”.
E ciò è ancora più vero, se si considera che la presenza di un abuso edilizio non incide né sulla circolazione né sulla tutela del credito ipotecario “le cui facoltà si fanno valere in sede espropriativa, nel rispetto della normativa urbanistico-edilizia”.
18.03.2025
