È stata rimessa al Primo Presidente della Corte di Cassazione, per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, la questione sollevata dai magistrati della terza sezione civile, i quali si sono interrogati se, in caso di risoluzione per inadempimento della locazione di immobili da parte del conduttore, possa essere configurabile il risarcimento del danno successivo al rilascio, commisurato ai canoni che il locatore avrebbe potuto percepire fino alla scadenza del contratto.
Nella fattispecie la società Alfa, proprietaria di un immobile concesso in locazione, citava in giudizio Caio, risultato inadempiente, per ottenere il pagamento della somma di trentamila euro, oltre ad euro quattromila euro per ogni mese di ritardo nella conclusione di una nuova locazione. Oltre a ciò, veniva formulata domanda di condanna per il mancato pagamento di oneri condominiali e il maggior danno per mancata restituzione.
Accolta parzialmente la domanda in primo grado, la decisione veniva confermata in appello.
La vicenda è dunque giunta all’attenzione della Cassazione, ove è stata sollevata, tra le altre cose, la questione relativa alla violazione degli artt. 1453 e 1223 c.c. Precisamente, ha osservato la Corte, l’immobile era stato rilocato soltanto a distanza di diverso tempo, e il conduttore aveva diritto al risarcimento in quanto il canone non è il compenso per la privazione del godimento diretto, ma è da intendersi come rendita che si ricava dalla locazione dell’immobile.
Nel rimettere la questione alle Sezioni Unite, i giudici di legittimità hanno evidenziato la sussistenza di due indirizzi. Secondo un primo orientamento il locatore, che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, da individuarsi nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, ed il cui ammontare è rimesso all’apprezzamento del giudice di merito.
Per il secondo orientamento, seguito dalla sentenza di merito, nelle ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, ovvero fino al momento in cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione, non configura né un danno da “perdita subita” nè un danno da “mancato guadagno”.
Non è infatti possibile ravvisare, nella mancata percezione, una diminuzione del patrimonio del creditore – locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l’inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento. Al contrario, un danno correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio può, invece, configurarsi se, per le concrete condizioni in cui si trova l’immobile, la restituzione del bene non abbia consentito al locatore di poter esercitare, né in via diretta né in via indiretta, il godimento di cui si era privato concedendo il bene in locazione, dovendo in tal caso commisurare la perdita al tempo occorrente per il relativo ripristino quale conseguenza dell’inesatto adempimento dell’obbligazione di rilascio nei sensi dell’art. 1590 c.c.
Stante la rilevanza nomofilattica del tema in esame, saranno le Sezioni Unite a dirimere il contrasto giurisprudenziale.
30.04.2024
