Una gestione negligente della vendita dell’immobile, protratta per anni e conclusa a valore significativamente inferiore a quello di mercato, può incidere in modo determinante sul credito vantato dal concedente. È quanto emerge da una recente decisione del Tribunale di Brescia, che – pur riconoscendo la validità della clausola penale nel leasing – ha ridotto drasticamente l’importo dovuto, ravvisando una violazione dei canoni di buona fede nella fase di riallocazione del bene.
Tribunale di Brescia, Sez. V civile, sentenza n. 5319 del 4 giugno 2026.
Il leasing risolto e la lunga attesa nella vendita del bene
La controversia trae origine da un contratto di leasing risolto nel 2010 per inadempimento dell’utilizzatore, con conseguente attivazione della clausola penale nei confronti dei fideiussori.
A distanza di nove anni dalla riconsegna, il bene era stato alienato dalla società concedente ma ad un prezzo decisamente inferiore rispetto non solo ai valori di mercato, ma anche alla valutazione effettuata sulla base di parametri OMI. Successivamente alla vendita, il concedente aveva richiesto ed ottenuto decreto ingiuntivo nei confronti dell’utilizzatore per il pagamento di una somma rilevante, comprensiva dei canoni a scadere attualizzati, al netto del ricavato della vendita dell’immobile.
Il dato temporale e quello economico diventano centrali nella ricostruzione della vicenda: è proprio sulla gestione della fase post-risoluzione che si innesta il giudizio di responsabilità del concedente.
La clausola penale regge, ma va letta alla luce della buona fede
Il Tribunale, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, conferma la legittimità della clausola penale tipica del leasing traslativo: è ammissibile, infatti, che il concedente pretenda il lucro cessante derivante dall’inadempimento, parametrato ai canoni residui e al prezzo di opzione, al netto del valore di realizzo del bene.
Tale meccanismo, tuttavia, non è impermeabile al controllo giudiziale. Richiamando la giurisprudenza di legittimità, il giudice ribadisce che il patto di deduzione deve essere interpretato ed applicato secondo correttezza e buona fede: se il bene è già venduto, il ricavato ottenuto va detratto; se, invece, la vendita non è ancora avvenuta, rileva il suo valore di mercato. In ogni caso, il concedente risponde del danno provocato da una gestione negligente della vendita.
La clausola penale, dunque, resta valida, ma la sua operatività è condizionata al rispetto di un comportamento diligente nella fase di liquidazione del danno.
Prezzo vile e vendita tardiva: il concorso colposo del creditore
Nel caso concreto, il Tribunale ha attribuito rilievo decisivo a due elementi: la vendita del bene a distanza di nove anni dalla riconsegna e il prezzo significativamente inferiore rispetto ai valori di mercato.
In assenza di giustificazioni specifiche da parte della concedente (quali vetustà o difficoltà di collocazione del bene), tali circostanze sono state ritenute sintomatiche di una gestione non diligente.
Da qui la conclusione: la concedente ha concorso, ai sensi dell’art. 1227, comma 2, c.c., all’aggravamento del danno, avendo determinato – con il proprio comportamento – una significativa riduzione del valore di realizzo del bene.
Il rimedio è stato incisivo: il credito risarcitorio è stato ampiamente ridotto in misura corrispondente alla perdita derivante dalla vendita a prezzo vile.
Una decisione che valorizza la funzione correttiva della buona fede
La pronuncia si colloca nel solco di un orientamento che, pur senza mettere in discussione la struttura economica del leasing, ne riequilibra gli effetti attraverso il principio di buona fede.
Il punto di maggiore interesse è proprio questo: la buona fede non incide sulla validità della clausola, ma opera come criterio di controllo della condotta del creditore nella fase esecutiva e post-risolutoria.
In termini pratici, il concedente non può limitarsi ad attendere la vendita del bene o a realizzarla a condizioni svantaggiose per poi trasferire integralmente il danno sull’utilizzatore e sui garanti. La gestione del bene diventa parte integrante del sinallagma, con possibili ricadute dirette sul credito azionabile.
La decisione, dunque, offre uno spunto rilevante per la prassi: la tempestività e correttezza nella riallocazione del bene non rappresentano solo un onere organizzativo, ma un vero e proprio requisito di legittimazione della pretesa risarcitoria.
10.07.2026
