Il sale and lease back costituisce un contratto d’impresa socialmente tipico e, in linea di principio, pienamente valido. L’operazione è tuttavia nulla quando, valutata nella sua complessiva causa concreta, la vendita non realizzi un effettivo trasferimento del bene, ma sia funzionale a costituire una garanzia in favore del finanziatore, così eludendo il divieto del patto commissorio di cui all’art. 2744 c.c. A tal fine non è indispensabile la contemporanea ricorrenza di tutti gli indici sintomatici tradizionali, assumendo rilievo decisivo l’accertamento della funzione effettivamente perseguita dalle parti. La nullità, operando ex tunc, determina l’insorgenza dei reciproci obblighi restitutori secondo la disciplina dell’indebito oggettivo e preclude la domanda di risarcimento fondata sull’inadempimento del contratto nullo.
Corte d’Appello di Napoli, Settima Sezione Civile, sentenza 7 luglio 2026, n. 5295.
Il sale and lease back come strumento di finanziamento dell’impresa
La Corte d’Appello di Napoli torna a occuparsi dei confini tra il lecito ricorso al sale and lease back e l’utilizzazione dello schema negoziale per realizzare una garanzia incompatibile con il divieto del patto commissorio.
Nella sua configurazione fisiologica, il sale and lease back, o leasing di ritorno, consiste nell’operazione mediante la quale un’impresa o un lavoratore autonomo aliena un proprio bene strumentale a una società finanziaria, che contestualmente lo concede in locazione finanziaria allo stesso venditore. Quest’ultimo continua così a utilizzare il bene, corrispondendo i canoni pattuiti, e può riacquistarne la proprietà alla scadenza esercitando l’opzione prevista dal contratto.
La funzione economica dell’operazione è quella di procurare liquidità immediata all’impresa senza privarla della disponibilità materiale del bene necessario allo svolgimento della propria attività. Proprio per questa ragione il sale and lease back è qualificato come contratto d’impresa socialmente tipico e non presenta, in quanto tale, alcun carattere illecito.
La validità astratta dello schema non esclude, però, la necessità di verificare quale sia la funzione concretamente assolta dalla vendita all’interno della complessiva operazione. Il punto centrale non è, quindi, la denominazione attribuita dalle parti ai singoli contratti, ma la causa concreta risultante dal loro collegamento.
La vendita dell’immobile e il contestuale contratto di leasing
La controversia decisa dalla Corte napoletana riguardava due contratti stipulati nella medesima data.
L’amministratore e socio di maggioranza di una società operante nel settore della cantieristica nautica aveva venduto a una società di leasing un immobile di sua proprietà personale, costituito da un locale adibito ad autorimessa. Contestualmente, il medesimo bene era stato concesso in locazione finanziaria alla società amministrata e partecipata dal venditore.
L’operazione era stata conclusa in un momento nel quale l’impresa necessitava di liquidità. Il bene era stato ceduto per il prezzo di euro 220.000, mentre la consulenza tecnica disposta nel giudizio di primo grado ne aveva individuato un valore di mercato, all’epoca della vendita, pari a euro 306.000.
Il Tribunale di Napoli aveva ravvisato uno stretto collegamento funzionale e temporale tra la compravendita e la locazione finanziaria, dichiarando la nullità di entrambi i contratti perché diretti a eludere il divieto del patto commissorio. La società di leasing aveva impugnato la decisione, sostenendo, tra l’altro, che non si fosse in presenza di un vero sale and lease back: il venditore dell’immobile e l’utilizzatrice del leasing erano infatti soggetti giuridicamente distinti e soltanto la società avrebbe potuto esercitare il diritto di riscatto.
La Corte d’Appello ha respinto tali argomentazioni e confermato integralmente la decisione di primo grado.
La causa concreta prevale sulla struttura formale
Secondo la Corte, la diversità soggettiva tra il proprietario-venditore e la società utilizzatrice non impediva di ricondurre la complessiva fattispecie allo schema del sale and lease back.
Il venditore era infatti socio di maggioranza nella misura del 98%, amministratore e legale rappresentante della società utilizzatrice, oltre che fideiussore delle obbligazioni derivanti dal leasing. Il collegamento economico e funzionale tra i soggetti era dunque particolarmente intenso.
In ogni caso, la Corte ha ricordato che il divieto del patto commissorio può trovare applicazione anche quando il bene trasferito al creditore appartenga a un terzo. La tutela assicurata dall’art. 2744 c.c. non presuppone necessariamente la coincidenza formale tra debitore e proprietario del bene: ciò che rileva è che il trasferimento sia destinato a garantire l’adempimento dell’obbligazione e attribuisca al creditore una posizione suscettibile di determinare un ingiustificato vantaggio.
La valutazione deve pertanto concentrarsi sull’assetto sostanziale degli interessi. Anche una pluralità di contratti e di soggetti può integrare un’operazione unitaria qualora i diversi negozi siano coordinati al conseguimento di un risultato economico comune.
Gli indici della funzione di garanzia
Tradizionalmente, l’impiego fraudolento del sale and lease back è ricostruito attraverso tre indici sintomatici: l’esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l’impresa venditrice-utilizzatrice; le difficoltà economiche di quest’ultima, suscettibili di favorire un approfittamento da parte del finanziatore; la sproporzione tra il valore del bene trasferito e il prezzo corrisposto.
La Corte d’Appello precisa, tuttavia, che non è sempre necessaria la contemporanea presenza di tutti e tre gli elementi. In linea con l’orientamento richiamato nella pronuncia, assume importanza fondamentale la verifica che l’operazione, considerata unitariamente, sia diretta a realizzare una causa concreta di garanzia anziché un effettivo trasferimento del bene.
Nel caso esaminato, peraltro, gli indici di anomalia emergevano con particolare evidenza.
Innanzitutto, la società di leasing intratteneva già diversi rapporti finanziari con l’utilizzatrice e, secondo le risultanze istruttorie, conosceva le difficoltà economiche e la carenza di liquidità dell’impresa. I pregressi rapporti negoziali consentivano inoltre alla concedente di conoscere l’attività concretamente esercitata dalla società.
In secondo luogo, l’immobile oggetto dell’operazione era un bene personale dell’amministratore e consisteva in un’autorimessa situata in un’area urbana. La Corte ne ha escluso la strumentalità rispetto all’attività di cantieristica nautica svolta dalla società utilizzatrice, in mancanza di elementi idonei a dimostrare un’effettiva destinazione del locale all’esercizio dell’impresa.
Particolarmente significativo risultava, infine, il divario tra il prezzo di vendita, pari a euro 220.000, e il valore di mercato accertato dal consulente tecnico, pari a euro 306.000. La sproporzione, indicata dalla pronuncia in misura prossima al 40%, confermava il rischio che il finanziatore potesse acquisire un valore eccedente rispetto all’entità del credito.
Lo squilibrio delle clausole contrattuali
La ricostruzione della causa concreta dell’operazione è stata rafforzata anche dal contenuto del contratto di leasing.
Le condizioni contrattuali prevedevano, in caso di mancato o ritardato pagamento, l’immediata restituzione del bene, il pagamento dei canoni già scaduti e la corresponsione anche di quelli successivi sino alla naturale scadenza del rapporto. Non era invece riconosciuta all’utilizzatrice la possibilità di recuperare l’eventuale eccedenza rispetto al credito della concedente.
La Corte ha ritenuto tali previsioni sproporzionate e sbilanciate in pregiudizio dell’utilizzatrice, anche perché dirette a predeterminare il danno in relazione a eventi non necessariamente dipendenti dalla sua responsabilità. Le clausole non sono state considerate isolatamente, ma quale ulteriore elemento utile per comprendere l’equilibrio complessivo dell’operazione e il rafforzamento della posizione del finanziatore.
In questa prospettiva assume rilievo anche l’assenza di un meccanismo assimilabile al patto marciano, vale a dire di una clausola che, attraverso una stima imparziale del bene e la restituzione al debitore dell’eventuale eccedenza rispetto al credito, impedisca al finanziatore di conseguire un vantaggio patrimoniale ingiustificato. La presenza di un simile correttivo può contribuire a riequilibrare il rapporto; la sua assenza, soprattutto in presenza di una rilevante sproporzione economica, rafforza invece il sospetto di una finalità commissoria.
Dalla funzione di finanziamento alla vendita in garanzia
Il passaggio decisivo della pronuncia risiede, dunque, nella distinzione tra la funzione di finanziamento propria del sale and lease back e la funzione di garanzia vietata.
Nel primo caso, l’alienazione è effettiva e consente all’impresa di trasformare in liquidità il valore di un bene strumentale, conservandone il godimento mediante il leasing. Nel secondo, la vendita è soltanto il mezzo attraverso cui il finanziatore consolida la propria posizione e si assicura la possibilità di trattenere un bene di valore superiore rispetto al credito.
Nel caso concreto, il collegamento tra i soggetti, lo stato di difficoltà dell’impresa, la conoscenza di tale condizione da parte della società di leasing, la non strumentalità del bene, la significativa sproporzione economica e il contenuto particolarmente gravoso delle clausole contrattuali hanno consentito di individuare nel trasferimento immobiliare una vendita in funzione di garanzia.
Il negozio di compravendita risultava così strumentalmente collegato al finanziamento e diretto a rafforzare la posizione della concedente, con il rischio di attribuirle l’eccedenza di valore del bene. Da qui la nullità dell’intera operazione per frode alla legge, ai sensi degli artt. 1344 e 1418, secondo comma, c.c., in relazione al divieto stabilito dall’art. 2744 c.c.
Gli effetti restitutori della nullità
La declaratoria di nullità produce effetti ex tunc: il contratto è considerato privo di efficacia sin dal momento della sua conclusione e non può costituire il fondamento di pretese di adempimento o di risarcimento per responsabilità contrattuale.
La Corte ha quindi confermato il rigetto della domanda con cui la società di leasing chiedeva il risarcimento dei danni derivanti dall’inadempimento dell’utilizzatrice. Non può infatti configurarsi l’inadempimento di un contratto che, essendo nullo, deve considerarsi tamquam non esset.
Le prestazioni già eseguite devono invece essere restituite secondo la disciplina dell’indebito oggettivo prevista dagli artt. 2033 e ss. c.c. È stata così confermata la restituzione dell’immobile al precedente proprietario, a fronte della restituzione alla società di leasing del prezzo di euro 220.000, oltre agli interessi. La concedente è stata inoltre condannata a restituire alla società utilizzatrice i canoni già percepiti, quantificati in euro 66.618, oltre agli interessi.
La decisione mostra quindi come la qualificazione dell’operazione non incida soltanto sulla validità dei contratti collegati, ma produca conseguenze rilevanti anche sul piano delle restituzioni e delle pretese economiche formulate dalle parti.
24.08.2026
