Lo ha stabilito l’ordinanza del Tribunale di Bolzano del 24 settembre 2025, nell’ambito di uno dei tanti contenziosi che sta nascendo su questa materia.
Il caso è identico a tanti altri che si sono verificati negli ultimi anni.
Un condomino commissionò a un’impresa la riqualificazione energetica dello stabile, usufruendo del Superbonus 110%, e con pagamento prevalentemente tramite sconto in fattura.
Dopo un inizio dei lavori regolare, il cantiere venne improvvisamente abbandonato a metà dell’opera.
L’azione legale del condominio: richiesta di sequestro
Il condominio dichiarò risolto il contratto per grave inadempimento, agendo in tribunale per il sequestro conservativo, nei confronti dell’appaltatore, di una somma di denaro pari al supposto valore delle opere mancanti.
Sembra, quindi, un’ipotesi in cui il condominio appare sicuramente danneggiato, e potrebbe facilmente ottenere ciò che chiede.
Tuttavia, il giudice ha respinto la domanda del condominio.
La ragione di questo è dovuta dall’incapacità del condominio – secondo il giudice – a dimostrare esattamente la misura e la natura del danno subito, essendo incerta anche la percentuale dei lavori effettivamente eseguiti.
Il danno va provato con rigore
Una semplice perizia di parte non basta a provare, per esempio, l’ammontare dei lavori non eseguiti, e in ogni caso il danno risarcibile non coincide con il valore delle opere mancanti, bensì – al limite – con l’eventuale differenza di costo necessaria per completarle tramite altra impresa (e sempre che i lavori effettivamente svolti non presentino essi stessi dei vizi da riparare).
Detto in altri termini, in assenza di dimostrazione del danno subito in maniera certa, non può essere accordata alcuna tutela al condominio.
C’è da dire che non ha aiutato neanche l’avere fatto ricorso allo strumento del sequestro conservativo, il quale, come noto, richiede non soltanto una prova del credito particolarmente rigorosa (il sequestro conservativo deve essere eseguito nelle stesse forme del pignoramento vero e proprio), ma anche il fondato timore di perdere la garanzia del proprio credito (dimostrando, per esempio, che il debitore stia effettivamente distraendo o depauperando i propri beni).
La consulenza tecnica preventiva come strada preferibile
In assenza, in particolare, di quest’ultimo aspetto, in caso di cantieri incompleti è sempre suggeribile procedere procurandosi anzitutto una prova particolarmente forte e dettagliata del danno, richiedendo per esempio una consulenza tecnica preventiva ai sensi degli articoli 696 o 696 bis c.p.c., in grado di accertare, in maniera completa e imparziale, l’effettivo stato del cantiere e l’ammontare dei danni da risarcire.
30.10.2025
