Nelle grandi città, il recupero di vani e locali seminterrati è, da tempo, uno degli strumenti più utilizzati per cercare di ricavare nuove abitazioni. In molti casi, però, i risultati in termini di condizioni igieniche e sanitarie sono quantomeno discutibili, soprattutto perché, in certi casi, i locali ricavati sono troppo piccoli, o troppo bassi.
Sotto questo punto di vista il D.M. del 5 luglio 1975 ha dettato delle condizioni molto precise, tra l’altro, per l’altezza degli edifici, fissando l’altezza interna utile dei locali adibiti ad abitazione a 2,70 metri, riducibili a 2,40 metri per corridoi, bagni e ripostigli.
Esistono, però, alcune regioni che sembrano dettare previsioni più permissive, facendo quindi emergere il dubbio se le previsioni di cui al D.M. del 5 luglio 1975 possano essere effettivamente derogabili, ed eventualmente entro quali limiti.
È il tema di cui si è occupato il TAR Lombardia con la sentenza n. 3843/2025.
Il caso riguarda una società che aveva presentato una SCIA in sanatoria per il recupero a fini abitativi di alcuni locali, di sua proprietà, siti al piano seminterrato, originariamente destinati a sgombero e ripostiglio. L’intervento richiamava l’art. 8 della L.R. Lombardia n. 18/2019, che ha ampliato le possibilità di recupero degli spazi non residenziali nella regione.
A distanza di alcuni mesi, il Comune aveva, però, avviato un procedimento di annullamento in autotutela, rilevando, tra l’altro, che l’altezza interna fosse pari a 2,50 metri, e quindi di 20 centimetri inferiore a quanto previsto dal D.M. del 5 luglio 1975.
La ricorrente ha impugnato il provvedimento, sostenendo che la L.R. 7/2017 e la L.R. 18/2019 avrebbe “derogato” alle altezze del D.M., consentendo la permanenza di persone in locali con altezza pari ad almeno 2,40 m.
Il TAR ha compiuto la propria analisi anzitutto ricordando come il D.M. rappresenti una normativa di rango primario, secondo quanto espressamente affermato dall’art. 218 del TULS (R.D. 1265/1934), ai sensi del quale i regolamenti e i provvedimenti emanati dal Ministero della sanità “integrano” le norme primarie.
A livello regionale, la Lombardia è intervenuta per disciplinare il recupero dei vani e locali seminterrati con la L.R. n. 7/2017, la quale stabilisce che l’altezza interna dei locali destinati alla permanenza di persone non può essere inferiore a 2,40 metri.
Tale soglia solo in apparenza si pone in contrasto con il D.M.: la legge regionale, infatti, non stabilisce i requisiti di abitabilità, ma solo le condizioni per il recupero edilizio di locali che spesso non nascono come spazi residenziali.
Lo stesso dicasi per la L.R. n. 18/2019, che all’art. 8 estende parte della disciplina dei seminterrati anche ai piani terra esistenti, precisando che il recupero è sempre subordinato al rispetto dei requisiti igienico-sanitari vigenti e delle prescrizioni del DM.
In definitiva, la Regione può disciplinare le modalità e le condizioni per il recupero dei locali, ma non può modificare i requisiti di cui al D.M..
Le altezze ivi indicate sono, infatti, poste come garanzia di una soglia minima di vivibilità, direttamente collegata alla tutela della salute.
Nel caso di specie, quindi, una volta accertata un’altezza interna di 2,50 metri, l’annullamento in autotutela della SCIA diviene un provvedimento legittimo.
16.09.2026
