Con la sentenza n. 5142/2025, il Consiglio di stato ha affermato che lo stato legittimo rimane vincolante anche per gli interventi edilizi coperti dal Superbonus: per il cambio d’uso è necessario il titolo edilizio corretto.
Superbonus e masserie rurali: il caso di Salerno
In particolare, il Collegio ha confermato la legittimità dei provvedimenti repressivi adottati dal Comune di Salerno nei confronti del proprietario di una masseria storica situata in zona agricola (E2) del PRG, oggetto di interventi edilizi comunicati tramite CILA e SCIA.
L’immobile, costituito da due fabbricati rurali di inizio ‘900, era stato oggetto di lavori di ristrutturazione, efficientamento energetico e adattamento a uso residenziale, agevolati dal ricorso alla normativa sul Superbonus.
L’amministrazione ha tuttavia contestato tali trasformazioni, rilevando difformità tra lo stato legittimo degli immobili e le modifiche apportate, considerate come mutamenti rilevanti della destinazione d’uso.
Interventi rilevanti e cambio di destinazione d’uso
In particolare, sono stati ritenuti abusivi: la chiusura della tettoia agricola aperta su tre lati, la rimozione del solaio del sottotetto con accorpamento volumetrico, e la trasformazione del fabbricato secondario da deposito ad abitazione.
Secondo la Corte, tali interventi determinano un incremento del carico urbanistico e, pertanto, richiedono idoneo titolo abilitativo ai sensi dell’art. 23-ter del DPR 380/2001.
È stata esclusa la tesi difensiva secondo cui la vetustà degli immobili e l’assenza di nuove volumetrie giustificassero una “rifunzionalizzazione” neutra dal punto di vista urbanistico.
Il Consiglio ha chiarito che anche per immobili costruiti in epoca antecedente all’obbligo di titolo edilizio, lo “stato legittimo” deve essere ricostruito mediante documentazione storica, catastale e tecnica, come previsto dall’art. 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia.
Inoltre, è stata confermata la validità dei tre distinti provvedimenti repressivi adottati, emessi in tempi e per presupposti differenti (difformità documentali, sopralluogo, rinuncia a domanda di condono). Non è stata ravvisata violazione delle garanzie partecipative, né difetto di motivazione o istruttoria, ritenendo applicabile l’art. 21-octies, comma 2, L. 241/1990.
Il principio dello stato legittimo resta centrale
La decisione offre sicuramente un’importante conferma interpretativa sull’uso residenziale improprio di fabbricati rurali e sulla necessità di titoli abilitativi anche in presenza di volumi storici, valorizzando l’approccio integrato alla ricostruzione dello stato legittimo.
Prima di predisporre una CILAS per il Superbonus, è quindi fondamentale ricostruire lo stato legittimo dell’immobile e verificare la compatibilità urbanistica dell’intervento. Diversamente, si rischia l’adozione di un’ordinanza di ripristino da parte del Comune, oltre alla decadenza dal Superbonus.
02.09.2026
