Operatori e professionisti all’opera in vista della scadenza del 30 settembre per fruire della disciplina agevolata per cessioni e assegnazione di beni, in special modo immobili, e per le trasformazioni in società semplici, che è stata riaperta dalla legge 199/2025 (l’estromissione per l’imprenditore individuale è scaduta il 31 maggio). In caso di trasformazione, è peraltro bene che a tale data la società sia anche iscritta nell’apposita sezione del Registro imprese.
Trasformazioni e assegnazioni
I riferimenti di prassi consentono di affrontare la maggior parte delle fattispecie: in particolare, rilevano le circolari 40/E del 2002, 26/E e 37/E del 2016, che non hanno però risolto proprio tutto.
Per restare alla trasformazione – operazione gradita perché, oltre alle imposte ipocatastali, anche il registro si applica in misura fissa – meriterebbe una conferma l’impostazione secondo cui non rileva ai fini Iva la gestione immobiliare, nella quale dovrebbe risolversi, sostanzialmente e non formalmente, l’attività della società trasformata. La circolare 37/E è infatti chiara quando afferma che, in esito all’operazione, «la società trasformanda dovrà provvedere alla chiusura della partita Iva», offrendo così copertura a un’impostazione che non è sempre in linea con la direttiva (articolo 9).
È invece superata la questione dell’assegnazione di immobili acquistati in esenzione. La risposta a interrogazione parlamentare n. 5-01057/2023 ha infatti concluso che tali immobili sono equiparati a quelli acquistati da privati (o prima del 1973 o per apporto del socio-privato) e sono dunque assimilati a quelli per cui non è stata esercitata la detrazione. Se si tratta di fabbricato strumentale, pertanto, la sua assegnazione è fuori campo Iva con registro proporzionale (aliquota dimezzata) e ipocatastali fisse. Stante l’equivalenza assegnazione-trasformazione, le stesse regole valgono se un tale immobile appartiene alla società che si trasforma (ma con il registro in misura fissa). È inoltre soggetta a registro proporzionale (ridotto per l’agevolazione) anche l’assegnazione di un abitativo acquistato in esenzione (anche qui l’imposta è fissa, in caso di trasformazione).
La rettifica della detrazione
La recente sentenza 2786/2026 della Cassazione, ancorché relativa alla specifica disciplina delle società non operative (legge n. 296/2006), ribadisce invece il principio per cui, in caso di immobili acquistati senza detrazione e successiva assegnazione fuori campo Iva, occorre rettificare la detrazione sulle spese relative ai lavori eseguiti (che non configurino, neppure in potenza, nuove unità immobiliari), sempre che si tratti di costi incrementativi che non hanno esaurito la loro utilità.
La pronuncia – che dà anche copertura alla posizione delle Entrate secondo cui l’assegnazione (ex articolo 2, comma 2, n. 6, del Dpr 633/72) implica un autoconsumo estraneo al campo Iva (come per il precedente n. 5) se non v’è stata detrazione “a monte” – riporta all’attenzione temi che vanno oltre le questioni della specifica disciplina agevolativa.
Si pensi a un immobile strumentale acquistato presso un privato e oggetto di interventi “pesanti” (articolo 3, lettere c), d), f), del Dpr 380/2001) con Iva detratta. Se si guarda asetticamente all’articolo 10, n. 8-ter, del Dpr 633/72, l’assegnazione sconterebbe l’Iva per obbligo (nei cinque anni dalla fine lavori) o per opzione (dopo i cinque anni) e non vi sarebbe alcun obbligo di rettifica della detrazione sui costi per i lavori eseguiti.
La mancata detrazione
Più complesso è se si tratta di un abitativo acquistato da privato con successivi analoghi lavori di ristrutturazione, per i quali non sia stata detratta l’Iva ex articolo 19-bis.1, comma 1, lettera i). Anche in tal caso, la qualifica di ristrutturatrice imporrebbe di applicare l’Iva sull’assegnazione (per obbligo nei cinque anni dalla conclusione dell’intervento). E questo perché l’esenzione dell’articolo 10, n. 27-quinquies, si applica quando l’acquisto è avvenuto senza poter detrarre l’Iva e non quando l’acquisto è senz’imposta perché chi vende è un privato. Allo stesso tempo, l’articolo 10, n. 8-bis (al pari del n. 8-ter) pare essere una norma “cieca” che tiene conto solo del fatto che sono stati eseguiti lavori rilevanti. A livello di sistema però non funziona: Iva a valle e nessuna detrazione a monte.
Forzare l’applicazione dell’articolo 10, n. 27-quinquies, potrebbe essere la soluzione (peraltro senza effetti sull’eventuale pro rata), ma serve un avallo ufficiale. L’alternativa, anch’essa da validare, potrebbe essere la rettifica a favore, con il rischio però di perdere qualche “decimo” di detrazione.
