Sempre meno debito mezzanino e sempre più senior debt negli strumenti di finanziamento alternativo degli asset immobiliari, soprattutto non residenziali.
Secondo un’analisi di Deloitte, tra il 2025 e il 2027, sul fronte del commercial real state, il funding gap (cioè la quota di debito in scadenza che non potrà essere rifinanziato dal sistema bancario) si colloca, in Europa, a circa 86 miliardi di euro, pari a circa il 13% del volume complessivo.
Il debito e le banche
Un punto di discontinuità cruciale, particolarmente significativo in mercati come Germania e Francia (18-19%) e circa il 12% in Italia, dove oltre la metà del divario è concentrata nel settore immobiliare ad uso ufficio, seguiti da retail (21%) e residenziale (19 per cento).
Allo stesso tempo, la maggiore selettività delle banche e requisiti patrimoniali più stringenti stanno riducendo la disponibilità di debito, anche su livelli di leva moderati.
Sebbene in Europa, infatti, i prestiti bancari rimangano dominanti, rappresentando oltre l’80% del finanziamento immobiliare commerciale – con un saldo complessivo in essere di circa 1.400 miliardi di euro nel 2024 – i nuovi standard Ue di solidità, liquidità e gestione del rischio per banche e istituti di credito, entrati in vigore l’anno scorso, penalizzano le esposizioni con loan to value superiori al 60%, spingendo le banche a concentrare le proprie attività su asset più stabili con minore leva finanziaria.
Gli alternative lenders
Questa situazione apre uno spazio significativo per gli alternative lenders, capaci di offrire leve più elevate e strumenti flessibili per colmare il vuoto lasciato dalle banche.
La trasformazione non riguarda solo i volumi di credito, ma anche il profilo di rischio delle operazioni finanziate e la struttura stessa del capitale, con una progressiva tendenza a privilegiare strutture senior più protette rispetto alle componenti di debito mezzanino (mezzanine financing).
Lo squilibrio tra domanda e offerta di credito ha già alimentato la crescita di finanziatori alternativi e l’emergere di strutture di finanziamento più flessibili, tra cui operazioni di back leverage e soluzioni di direct lending. Questo scenario sta gradualmente rimodellando l’architettura del mercato del credito immobiliare, anche a livello nazionale.
Le cartolarizzazioni immobiliari 7.2 stanno infatti assumendo un ruolo sempre più centrale come strumento di raccolta di capitali e gestione del patrimonio immobiliare. E infatti – spiega ancora l’analisi di Deloitte – le cartolarizzazioni immobiliari 7.2 hanno registrato una crescita senza precedenti: da 55 veicoli attivi nel 2024 a 67 nel giugno 2025, con un volume complessivo di 3,8 miliardi di euro e una crescita media annua del 35% dal 2022.
La loro dimensione media è di circa 60 milioni di euro, rendendole particolarmente adatte a operazioni di taglio medio-piccolo, tipiche del mercato italiano.
Il ruolo del debito senior
Secondo Preqin, tra il 2014 e il 2024 le strategie mezzanine hanno rappresentato in media circa il 14% della raccolta globale di private debt, mentre nel solo 2024 circa il 72% del capitale raccolto si è concentrato su strategie di direct lending, tipicamente associato all’erogazione di prestiti senior o senior-secured. Dunque, un dato che segnala una concentrazione del capitale verso strutture meno subordinate e più protette.
«Nei portafogli dei fondi specializzati il debito senior e whole-loan domina in modo netto in Europa rispetto al mezzanino – ha spiegato Edoardo Crotta, head of real estate credit di Tikehau Capital – in quanto offre una soluzione semplice al borrower che si deve interfacciare con un unico interlocutore semplificando la struttura dell’operazione ed offrendo certezza di esecuzione. Dal lato del lender, questo consente di avere accesso ad un senior security package ed un rapporto diretto con il borrower. Si possono trovare strutture di capitali più complesse (mezzanino, preferred equity etc.) nei mercati più maturi e profondi (Usa, UK) o su taglie di operazioni importanti che ne giustificano l’impiego».
Le due fonti di capitale – bancario da un lato e alternativo dall’altro – non sono esclusive. «L’alternative lending – ha detto ancora Crotta – può infatti rappresentare un complemento alla leva bancaria mediante top-up di finanziamenti bancari per raggiungere loan to value più elevati, difficilmente offerti dalle banche o offrire soluzioni ad operazioni piu complesse e taylor made”. Il capitale bancario può inoltre inserirsi anche a supporto dei lender alternativi (il cosiddetto back-leverage). Al contempo, alternative lending e credito bancario possono alternarsi lungo il ciclo di vita del progetto, specie nel caso di iniziative – ad esempio quelle value-add – le cui caratteristiche nella prima fase del business plan non favoriscono il coinvolgimento delle banche per la mancanza di flussi di cassa / presenza di capex importanti. Terminata la fase di maggior rischio – ha concluso Crotta – l’investitore potrebbe ricercare una riduzione del costo della leva rifinanziandosi all’interno del sistema bancario».
