Nel “derby” Nord-Sud, che da sempre contraddistingue l’immobiliare europeo, vince ancora il bacino del Mediterraneo.
L’escalation del conflitto in Medio Oriente ha frenato, ma non bloccato, la prevista ripresa degli investimenti nel settore immobiliare commerciale europeo. Ha reso, però, gli investitori più prudenti nell’ impiego del capitale e più selettivi nell’approccio. Asset che offrono redditi stabili e crescita strutturale a lungo termine. C’è poi la Bce, che giovedì scorso ha alzato, per la seconda volta, i tassi, di 25 punti base. Gli effetti sull’immobiliare – se ci saranno – li vedranno nel 2027.
Gli investimenti
Secondo l’outlook degli investimenti di Scenari Immobiliari – che sarà presentato venerdì 18 settembre al 34° Forum Immobiliare a Rapallo – in Europa i volumi di investimento del primo semestre si sono attestati a 103 miliardi (+3% su base annua) con 53 miliardi acquisiti solo nel secondo trimestre in aumento del 6% sullo stesso periodo 2025.
Tuttavia, i dati principali riflettono in gran parte la debolezza di alcuni mercati. Fra i principali Paesi, il Regno Unito ha visto il maggior calo dell’attività (-16% su base annua) a 21 miliardi di sterline (24 miliardi di euro) nella prima metà del 2026. Se Germania e Francia hanno registrato solo una crescita modesta del 3% su base annua, la Spagna rimane uno dei mercati più performanti d’Europa, con un aumento dell’attività del 60% a 12,5 miliardi. Mentre il nostro Paese ha sovraperformato con un nuovo record: oltre 7 miliardi nel primo semestre e una crescita tendenziale di oltre il 30 %, configurando l’Italia tra le prime dieci destinazioni mondiali per i capitali internazionali e beneficia del crescente interesse verso l’Europa meridionale. Le maggiori prospettive si profilano nella logistica, nel living e nei data center. La compressione dei rendimenti appare destinata a rimanere limitata, in un contesto di tassi strutturalmente più elevati rispetto al lungo periodo espansivo compreso tra il 2010 e il 2021.
Il fatturato
Nel 2025 il volume delle transazioni immobiliari nei cinque principali Paesi europei ha raggiunto quasi 987 miliardi di euro, per salire oltre quota mille miliardi nel 2026 e nel 2027. L’incremento previsto del 4,6% nel 2026 e del 5,6% nel 2027. Analogamente, l’intero mercato europeo mostra una crescita progressiva fino a raggiungere 1.358 miliardi nel 2027. La Germania mantiene il primato dimensionale con un mercato stimato in oltre 330 miliardi, sia per quest’anno che per il prossimo, ma evidenzia tassi di crescita relativamente contenuti, inferiori al 3% annuo. Anche la Francia conferma il proprio ruolo, con volumi che passano da 220 miliardi nel 2025 a 234 miliardi nel 2027. Le performance più interessanti riguardano, però, Spagna e Italia.
«Il mercato spagnolo – spiega Mario Breglia, ceo e founder di Scenari Immobiliari – mostra la crescita più intensa dell’intero campione europeo, con un incremento superiore al 10% sia nel 2026 sia nel 2027. In termini assoluti, il fatturato immobiliare passerebbe da 127,8 miliardi nel 2025 a 156 miliardi nel 2027. Il dato riflette il buon andamento dell’economia spagnola, il dinamismo demografico e l’interesse verso il comparto residenziale e turistico. L’Italia si colloca immediatamente dietro la Spagna in termini di crescita attesa. Dai 162,7 miliardi di euro del 2025 si prevede un aumento fino a 194,1 miliardi nel 2027, con tassi di sviluppo dell’8,7% nel 2026 e del 9,8% nel 2027, grazie al rafforzamento dell’interesse estero e alla crescente attenzione verso le città maggiori e le località turistiche più attrattive». UK evidenzia un percorso di crescita più equilibrato ma costante, con un volume che raggiunge i 164,2 miliardi di euro nel 2027. Gli asset alternativi come gli alloggi per studenti il settore living/multifamily e i data center hanno conquistato la fetta più grande del mercato UK.
Le prospettive più dinamiche si concentrano nell’Europa mediterranea, mentre Francia e Germania si preparano a continuare a svolgere il ruolo di mercati stabilizzatori dell’intero sistema. La logistica continua a rappresentare il segmento più dinamico in quasi tutti i Paesi , tra cambiamenti strutturali nei sistemi distributivi, e-commerce e la crescente necessità di infrastrutture logistiche moderne che sostengono la domanda.
