La Cassazione mette così fine al sogno imprenditoriale di un inquilino troppo creativo.
In una recente pronuncia, la Cassazione ha messo un punto fermo sulla questione dell’utilizzo degli appartamenti in condominio come strutture ricettive di tipo B&B quando il regolamento condominiale lo vieta espressamente.
La vicenda, che si è conclusa con l’ordinanza n. 2770 del 4 febbraio 2025, vede protagonisti un condominio, una proprietaria di appartamento e il suo inquilino, quest’ultimo determinato a trasformare l’unità abitativa in un accogliente bed & breakfast nonostante i divieti regolamentari.
La storia ha inizio quando il condominio, armato del proprio regolamento contrattuale che vietava espressamente la destinazione degli appartamenti a “casa alloggio“, ha citato in giudizio sia la proprietaria-locatrice che il conduttore, chiedendo la cessazione immediata dell’attività ricettiva.
I giudici di merito hanno dato ragione al condominio, ma il conduttore, non volendo arrendersi, ha tentato il tutto per tutto ricorrendo in Cassazione, sostenendo che il divieto di “casa alloggio” non potesse estendersi all’attività di B&B e che, in ogni caso, tale limitazione non gli fosse opponibile in quanto conduttore.
La Suprema Corte, con una decisione che combina rigore giuridico e pragmatismo, ha respinto il ricorso, elaborando principi di diritto di notevole importanza.
In primo luogo, ha confermato che l’azione del condominio volta a far rispettare i divieti regolamentari si configura come un’azione confessoria servitutis, che deve necessariamente coinvolgere sia il proprietario dell’immobile che il conduttore.
Particolare rilievo assume la qualificazione giuridica dell’attività di B&B in relazione al divieto di “casa alloggio”.
La Corte, attraverso un’interpretazione sistematica, ha ritenuto che i B&B, quali strutture ricettive a conduzione familiare che forniscono servizi di alloggio, rientrino nella previsione limitativa del regolamento condominiale, confermando così l’orientamento dei giudici di merito.
La pronuncia si segnala inoltre per l’importante precisazione circa la posizione del conduttore rispetto ai vincoli regolamentari: questi non può trovarsi, nei confronti del condominio, in una posizione più favorevole rispetto al proprio dante causa, essendo il locatore tenuto ad imporre contrattualmente il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento.
La decisione si inserisce nel più ampio dibattito sulla regolamentazione delle attività ricettive extra-alberghiere in contesti condominiali, offrendo un importante contributo interpretativo sul tema dell’efficacia soggettiva delle limitazioni regolamentari e sulla loro opponibilità ai terzi.
La Corte ha così consolidato un orientamento che, nel bilanciamento tra autonomia privata e limiti alla proprietà, riconosce piena efficacia alle previsioni regolamentari che, nel rispetto dei requisiti di forma e pubblicità, disciplinano le modalità di godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva.
La pronuncia costituisce pertanto un significativo precedente per gli operatori del settore immobiliare e per i professionisti legali, evidenziando la necessità di una attenta valutazione preventiva dei vincoli regolamentari nell’ambito delle iniziative imprenditoriali nel settore ricettivo extra-alberghiero.
19.03.2025
