La sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore oggi analizzata affronta un tema di particolare rilevanza nell’ambito del diritto condominiale: i limiti alle facoltà di godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva imposti dal regolamento condominiale.
Il caso concreto riguarda la richiesta di un condomino di inibire l’utilizzo di due locali terranei come scuola di danza, sostenendo che tale destinazione violasse l’art. 4 del regolamento condominiale, il quale vietava di “destinare i negozi ad uso diverso da quello per i quali sono stati costruiti ed accatastati”. Il convenuto si è opposto evidenziando l’assenza di specifici divieti per l’attività di danza, oltre a sottolineare il rispetto delle normative in materia di rumore e l’esecuzione di lavori di insonorizzazione.
La pronuncia si inserisce nel solco di un consolidato orientamento della Cassazione ((tra cui Cass. n. 5626/2002, n. 4693/2001, n. 21024/2016, n. 6769/2018, n. 3852/2020, n. 24526/2022), secondo cui le restrizioni alle facoltà di godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento condominiale costituiscono servitù reciproche.
In questo senso le limitazioni richiedono (i) l’approvazione mediante consenso di tutti i condomini, (ii) la trascrizione per l’opponibilità ai terzi acquirenti e (iii) una formulazione chiara ed esplicita nel regolamento.
Secondo la giurisprudenza, inoltre, non è sufficiente un generico riferimento a pregiudizi da evitare, come il decoro o la tranquillità del fabbricato, ma è necessaria una precisa elencazione delle attività vietate.
Applicando questi principi al caso concreto, il Tribunale ha rigettato la domanda attorea, ritenendo che il divieto generico contenuto nel regolamento non fosse idoneo a costituire una valida servitù reciproca, in quanto, da un lato, mancava una chiara ed esplicita enunciazione delle limitazioni e, dall’altro, non erano specificate le attività vietate, tenuto conto che il contenuto del diritto reale di servitù non può consistere in un generico divieto di disporre del fondo servente. Tale pronuncia rappresenta quindi un importante riferimento per la redazione dei regolamenti condominiali e per l’interpretazione delle clausole limitative del godimento delle proprietà esclusive, sottolineando l’importanza di una formulazione chiara, precisa e dettagliata di tali limitazioni.
08.07.2026
