Con la recente sentenza n. 30025 del 21 novembre 2024, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione torna a pronunciarsi sul delicato tema della presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., fornendo importanti chiarimenti sui requisiti necessari per il suo superamento.
Il caso in esame riguardava la controversia tra un condomino, proprietario di locali commerciali al piano terra di un edificio, e il Condominio circa la proprietà di una striscia di terreno antistante il portico. Il ricorrente sosteneva la proprietà esclusiva dell’area sia in quanto pertinenza del suo immobile che per intervenuta usucapione.
La Suprema Corte, confermando le decisioni dei giudici di merito, ha ribadito alcuni principi fondamentali.
La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. può essere superata solo attraverso un titolo contrario che emerga dal primo atto di trasferimento dall’originario unico proprietario, momento in cui si costituisce il condominio.
Non sono sufficienti a vincere tale presunzione le risultanze catastali, il contenuto del regolamento condominiale, l’uso prolungato ed esclusivo del bene e neppure l’esecuzione di opere di manutenzione e miglioramento.
Per l’usucapione di un bene condominiale, inoltre, è necessario dimostrare un possesso esclusivo caratterizzato da atti incompatibili con il possesso altrui, non bastando il mero utilizzo anche se prolungato nel tempo.
La decisione si segnala per il rigore con cui viene tutelata la natura condominiale dei beni ex art. 1117 c.c., richiedendo prove stringenti per il suo superamento. Tale approccio, se da un lato può apparire eccessivamente rigido, dall’altro garantisce certezza nei rapporti giuridici e tutela l’interesse della collettività condominiale.
Particolarmente interessante è il passaggio in cui la Corte evidenzia l’irrilevanza del regolamento condominiale ai fini della prova della proprietà esclusiva, anche quando questo abbia natura contrattuale. Tale principio, apparentemente in contrasto con la natura negoziale del regolamento, si giustifica considerando che la presunzione di condominialità si cristallizza al momento della costituzione del condominio.
In conclusione, la sentenza conferma l’orientamento restrittivo della giurisprudenza in materia, ponendo un freno a facili rivendicazioni di proprietà esclusiva basate sul mero utilizzo prolungato di parti potenzialmente comuni. Tale decisione che, pur potendo apparire severa nei confronti delle aspettative dei singoli condomini, tutela l’interesse collettivo alla conservazione delle parti comuni, sempre più rilevante nell’attuale contesto di riqualificazione del patrimonio edilizio.
16.01.2025
