Con ordinanza n. 1105 del 19.01.2026 la Corte di Cassazione torna su un tema molto sentito in condomino: fino a che punto il regolamento condominiale può limitare l’uso degli appartamenti, in particolare per gli affitti brevi a uso turistico?
La risposta della Suprema Corte è chiara: il regolamento di condominio, se contrattuale, può incidere in modo significativo sulla destinazione delle unità immobiliari, anche quando non contiene un divieto espresso di “affitti brevi”.
Non serve un divieto scritto nero su bianco
Nel caso esaminato, infatti, il regolamento non vietava espressamente l’attività di locazione turistica ma proibiva usi idonei a danneggiare lo stabile, a compromettere la tranquillità e/o a ledere il decoro dell’edificio.
Oltre a ciò, limitava l’uso delle parti comuni (come ascensori e spazi comuni) a finalità “coerenti” con la vita condominiale.
Secondo la Cassazione, queste clausole sono sufficienti per impedire attività che, pur lecite in astratto, si rivelino incompatibili con l’equilibrio del condominio.
In altre parole, non conta tanto l’etichetta dell’attività, quanto il suo impatto concreto sulla vita dello stabile.
Il regolamento come “vincolo reale”
La Corte ha poi ribadito un principio ormai consolidato, ovvero le clausole del regolamento condominiale che limitano la destinazione d’uso della proprietà privata non sono semplici regole di buona convivenza, ma veri e propri vincoli che incidono sul diritto di proprietà.
Questo significa che:
- il proprietario non può ignorarle, sostenendo di fare un uso “lecito” del proprio immobile e
- il condominio può farle valere anche contro attività nuove o non previste all’epoca della redazione del regolamento.
Il regolamento diventa così uno strumento centrale per preservare decoro, sicurezza e qualità della vita condominiale.
Affitti brevi sì, ma con attenzione
La decisione non afferma che gli affitti brevi siano sempre vietati in condominio.
Al contrario, chiarisce che non esiste una risposta valida per tutti i casi.
Ogni situazione va valutata in concreto, tenendo conto:
- del contenuto del regolamento;
- delle modalità effettive di svolgimento dell’attività;
- dell’impatto su parti comuni, sicurezza e tranquillità dei residenti.
Un uso intensivo degli ascensori, il continuo via vai di persone estranee o l’alterazione del decoro possono rendere l’attività incompatibile con il regolamento, anche in assenza di un divieto espresso.
Cosa ci insegna questa pronuncia
A coloro che investono negli affitti brevi:
prima di avviare l’attività, è fondamentale leggere con attenzione il regolamento di condominio: clausole generali su decoro e tranquillità possono fare la differenza.
- A condomìni e ad amministratori:
il regolamento, se ben strutturato, resta uno strumento efficace per tutelare la vita condominiale, anche di fronte a fenomeni nuovi come le locazioni turistiche.
In conclusione
L’ordinanza n. 1105/2026 conferma che in condominio la libertà di utilizzare il proprio appartamento non è mai assoluta.
Il regolamento continua a rappresentare il punto di equilibrio tra iniziativa individuale e interesse collettivo. E, ancora una volta, è il decoro dell’edificio – più che la formula contrattuale – a fare la differenza.
08.07.2026
