20.01.2023 Icon

Deposito cauzionale: tira e molla tra locatore e conduttore

Il locatore può sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito cauzionale?

Alla domanda possiamo rispondere affermativamente “a condizione che egliproponga domanda giudiziale per l’attribuzione del deposito, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla “res locata”, ovvero di importi rimasti impagati”.

Alcuni locatori formulavano domanda per il risarcimento dei danni per il mancato pagamento di tutti i canoni di locazione a loro dovuti fino alla scadenza pattuita del rapporto contrattuale, per grave inadempimento da parte del conduttore.

Venivano però condannati alla restituzione del deposito cauzionale nonostante «per paralizzare la domanda di restituzione proposta dal conduttore è sufficiente che il locatore proponga una espressa domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni», come però in effetti era stato fatto.

I locatori ricorrono in Cassazione, la quale ritiene le doglianze fondate. 

Innanzitutto, il Collegio ricorda che «la funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione, è di garantire il locatore per l’adempimento di tutti gli obblighi, legale e convenzionale, gravanti sul conduttore, a cominciare da quello di pagamento dei canoni, neppure escluso quello di recedere dal contratto dando il dovuto preavviso”. 

Tale istituto si pone, quindi, come una forma di garanzia dell’eventuale obbligazione di risarcimento del danno, compresa quella relativa al danno da lucro cessante.

Nel caso di specie la pronuncia erra nell’affermare che, «essendo stato accertato che l’immobile concesso in locazione non aveva subito danni, era stata disposta la restituzione della somma corrisposta a titolo di deposito cauzionale, correlando così l’effetto restitutorio della cauzione al solo adempimento dell’obbligo di cui all’art. 1590, comma 1, c.c.».

La Cassazione ribadisce anche che, in caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l’utile ricavato o che, con l’uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall’immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto».

Autore Valeria Bano

Senior Associate

Milano

v.bano@lascalaw.com

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