Rivalutazione dei beni di impresa riservata agli immobili, con pagamento in unica soluzione e con effetti fiscali differiti: è questo il quadro di sintesi delle previsioni contenute nell’attuale articolo 14 del disegno di legge di bilancio 2027. I beni devono risultare iscritti nel bilancio del 2025 e le imposte sostitutive potranno essere dell’8 o del 4% a seconda della natura dell’immobile con beneficio che si genera nel 2029 e vincolo di possesso sino al 2031. Sarà anche possibile affrancare, con il 10% di imposta sostitutiva, il saldo attivo di rivalutazione. Il pagamento dovrà però avvenire in unica soluzione, con un evidente impostazione che mira alla massimizzazione delle entrate possibili. Disallineando il pagamento rispetto agli effetti fiscali derivanti dall’opzione. Rispetto al passato, va subito notata la tecnica normativa: l’articolo del ddl introduce l’art. 364 ter nel nuovo Tuir (dlgs 117/2026) in ragione della decorrenza delle disposizioni a far data dall’1 gennaio 2027. La norma di rivalutazione riguarda le società di capitali e gli enti commerciali residenti, nonché le società di persone commerciali. Sono rivalutabili gli immobili strumentali e quelli patrimoniali mentre restano fuori le aree fabbricabili e gli immobili merce, destinati alla produzione o allo scambio nell’attività d’impresa. Per gli IAS adopter è prevista, invece, la sola possibilità di riallineare valori contabili e fiscali già divergenti. Gli immobili devono risultare dal bilancio in corso al 31 dicembre 2025 e la rivalutazione si effettua nel bilancio dell’esercizio successivo, a condizione che il termine di approvazione scada dopo l’entrata in vigore della disposizione in corso di introduzione e quindi, per i soggetti con esercizio solare si tratta del bilancio 2026 da approvare nel 2027.
Delimitato l’ambito oggettivo, la rivalutazione può essere parcellizzata nel senso che potrà riguardare ciascun immobile separatamente, senza estendersi all’intera categoria omogenea e deve essere annotata nell’inventario e nella nota integrativa. Naturalmente ed analogamente alle disposizioni che storicamente si sono succedute, la deroga all’art. 2426 c.c. non consente l’iscrizione di valori arbitrari in quanto rimangono applicabili, nei limiti della compatibilità, i criteri della legge 342/2000 e le verifiche di recuperabilità del valore iscritto. Come pure, naturalmente, il saldo attivo va imputato a capitale o a una riserva special che fiscalmente è in sospensione d’imposta. La rivalutazione civilistica non attribuisce automaticamente rilevanza fiscale ai maggiori valori i quali, ai fini del riconoscimento, dovranno essere assoggettati ai fini delle imposte sui redditi e dell’IRAP ad un’imposta sostitutiva dell’8% per gli immobili ammortizzabili e del 4% per quelli non ammortizzabili, calcolata sull’incremento di valore ed il relativo onere è portato in diminuzione del saldo attivo. Una volta effettuata la rivalutazione, l’effettivo beneficio fiscale non è immediato ma decorre dal terzo esercizio successivo a quello della rivalutazione e quindi, in linea generale, dal 2029.
Da tale momento potranno rilevare i maggiori ammortamenti fiscalmente deducibili mentre per cessioni, assegnazioni ai soci o destinazioni estranee all’impresa effettuate prima dell’inizio del sesto esercizio successivo le plusvalenze e minusvalenze continuano a essere calcolate sul costo ante rivalutazione. In questo caso, dunque, per i soggetti con esercizio coincidente con l’anno solare, significa fino al 31 dicembre 2031. Come detto, in modo distinto è possibile ottenere l’affrancamento della riserva in sospensione di imposta con il pagamento dell’imposta sostitutiva del 10 per cento con un prelievo che si aggiunge alle altre imposte sostitutive seppure le due opzioni, naturalmente, hanno presupposti e basi di riferimento diverse. In ogni caso, con riferimento alle società IRES, l’avvenuto affrancamento comporterà comunque l’assoggettamento a tassazione in capo ai soci come dividendo nell’ipotesi di distribuzione della riserva.
In generale, le imposte sostitutive devono essere versate in un’unica soluzione entro la scadenza del saldo delle imposte sui redditi relative all’esercizio di rivalutazione, con possibilità di compensazione e dunque per gli esercizi solari, ordinariamente nel 2027. A differenza delle precedenti norme di rivalutazione, non è prevista la rateazione contemplata da precedenti discipline. In relazione alle nuove disposizioni in corso di introduzione, nel momento in cui si effettua un confronto con i precedenti normativi emerge che, ad esempio, rispetto a quanto previsto dall’art. 110 del dl 104 del 2020, la portata di questa rivalutazione è meno ampia in quanto quella di allora comprendeva beni materiali, immateriali e partecipazioni immobilizzate, e ammetteva il riconoscimento fiscale dei maggiori valori con un’imposta unica del 3%, tanto per i beni ammortizzabili quanto per quelli non ammortizzabili. Gli effetti decorrevano già dall’esercizio 2021 ed il costo poteva essere versato in tre rate annuali e il periodo di cautela sulle cessioni terminava con l’inizio del quarto esercizio successivo e dunque nel 2024 con l’affrancamento della riserva con imposta al 10%.
Posto che, naturalmente, la disposizione del 2020 risentiva della situazione emergenziale, un miglior confronto può essere effettuato con la rivalutazione prevista dalla legge 160/2019 che disciplinava, aliquote del 12% per i beni ammortizzabili e del 10% per gli altri, con efficacia fiscale dal terzo esercizio successivo. Ancora più vicina per ambito oggettivo è la rivalutazione immobiliare del dl 185/2008, in relazione alla quale le imposte sostitutive erano del 3 e dell’1,5%, ma con un differimento del riconoscimento fiscale al quinto esercizio successivo.
