Il subentro del curatore fallimentare in un contratto preliminare di compravendita immobiliare non consente al giudice delegato di ordinare la cancellazione delle ipoteche e degli altri vincoli gravanti sull’immobile, quando il trasferimento deriva dall’esecuzione di un contratto stipulato prima del fallimento.
Cass. civ., Sez. I, 25 giugno 2026, n. 21756.
Il caso: il trasferimento dell’immobile dopo il fallimento
La vicenda trae origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare, in relazione al quale il promissario acquirente aveva ottenuto una sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c., che consente di ottenere il trasferimento dell’immobile in luogo della stipulazione del contratto definitivo.
Nel frattempo, era intervenuto il fallimento della società venditrice e il curatore era subentrato nel rapporto contrattuale.
Si poneva, quindi, la questione relativa alla possibilità per il giudice delegato di ordinare la cancellazione delle ipoteche e degli altri vincoli gravanti sull’immobile.
Il subentro del curatore non equivale a una vendita fallimentare
La Corte di Cassazione ha chiarito che il potere di cancellazione previsto dall’art. 108, comma 2, l.fall. riguarda le vendite effettuate nell’ambito della liquidazione dell’attivo fallimentare.
Diversamente, quando il curatore subentra in un contratto preliminare stipulato prima del fallimento, il trasferimento dell’immobile costituisce l’adempimento di un obbligo contrattuale già assunto dal venditore e non una vendita effettuata dalla procedura.
Tale principio trova applicazione anche quando il trasferimento avviene per effetto di una sentenza che sostituisce il contratto definitivo, poiché anche in questo caso l’operazione mantiene la propria natura contrattuale.
La diversa disciplina prevista dal Codice della crisi
Di particolare interesse è il confronto con la disciplina introdotta dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza.
L’art. 173 CCII prevede, infatti, espressamente che, in caso di subentro del curatore nel contratto preliminare, il giudice delegato possa ordinare la cancellazione delle ipoteche e degli altri vincoli gravanti sull’immobile, una volta eseguita la vendita e riscosso integralmente il prezzo.
La pronuncia evidenzia, dunque, una significativa differenza tra la precedente disciplina fallimentare, che non consentiva la cancellazione in tali ipotesi, e quella attualmente prevista dal Codice della crisi, che riconosce espressamente tale possibilità.
12.10.2026
