Il Tribunale di Cosenza torna sul tema, sempre sensibile, della detenzione di animali nelle unità immobiliari condominiali. La decisione chiarisce che il divieto previsto dall’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. opera nei confronti dei regolamenti assembleari, ma non travolge le clausole di natura contrattuale, accettate dai condomini e richiamate negli atti di acquisto. Su tale base, il giudice ha rigettato l’appello e confermato la limitazione imposta alla condomina.
Tribunale di Cosenza, 30 giugno 2026, n. 960
Il caso: troppi animali in casa
Una condomina impugnava una delibera assembleare relativa alla sanzione di euro 800,00 irrogata, ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.c., per la reiterata violazione del regolamento condominiale che vietava o limitava la detenzione di animali nell’edificio. Secondo l’attrice, la sanzione era illegittima anche alla luce dell’art. 1138 c.c., che impedisce al regolamento di vietare il possesso o la detenzione di animali domestici.
Il giudice di prime cure dichiarava l’impugnazione inammissibile per difetto di interesse e tardività, trattandosi di delibera meramente esecutiva di precedenti determinazioni non tempestivamente contestate. Accoglieva, inoltre, la domanda riconvenzionale del condominio, ordinando alla condomina di cessare l’attività di raccolta di cani randagi e di non detenere nell’appartamento un numero superiore ad un animale. La decisione veniva confermata in appello.
La clausola che fa la differenza
Il Tribunale individua il punto decisivo nella natura del regolamento. L’art. 1138, comma 5, c.c. riguarda il regolamento assembleare, approvato a maggioranza, che non può comprimere le facoltà inerenti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini. Diverso è il regolamento contrattuale, fondato sull’autonomia privata di cui all’art. 1322 c.c. e idoneo a introdurre limitazioni anche sulle porzioni di proprietà esclusiva, purché la clausola sia chiara, espressa e richiamata nell’atto di acquisto.
Il regolamento contrattuale è, dunque, ricondotto allo schema del contratto plurilaterale con comunanza di scopo: il condomino, acquistando l’unità immobiliare e accettando il regolamento, autolimita consapevolmente il proprio diritto di proprietà ex art. 832 c.c. Né l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. può operare retroattivamente, poiché lo ius superveniens non travolge rapporti pattizi validamente costituiti.
Il limite non è assoluto
La decisione valorizza anche il dato concreto. Nel caso esaminato risultava la presenza di almeno dodici cani all’interno dell’abitazione, con evidenti ricadute sulla tranquillità condominiale, sulla gestione degli animali e sui profili igienico-sanitari. La tutela del rapporto uomo-animale, pur riconosciuta dall’ordinamento come espressione della personalità, non copre situazioni che, per numero e modalità di detenzione, esondano dalla normale convivenza domestica.
Considerazioni conclusive
La pronuncia offre una regola operativa chiara: il divieto di detenere animali domestici non può essere imposto dall’assemblea a maggioranza, ma può trovare spazio in un regolamento contrattuale validamente accettato. Per l’amministratore e per i professionisti chiamati a valutare la clausola, il discrimine è quindi duplice: natura del regolamento e chiarezza del vincolo. Solo in presenza di tali presupposti la limitazione può resistere al divieto generale dell’art. 1138 c.c.
05.10.2026
