Il TAR Lombardia, con la sentenza n. 2861/2025, ha affrontato la questione riguardante le deroghe introdotte dal c.d. decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, poi convertito in legge 105/2024) in materia di altezza interna e agibilità dei locali abitativi.
Come noto, infatti, il decreto ha modificato l’art. 24 del DPR 380/2001 introducendo i commi 5-bis e 5-ter, che permettono di derogare ai requisiti ordinari di altezza dei locali abitativi, a condizione che siano rispettati specifici requisiti igienico-sanitari migliorativi, tra cui ventilazione, illuminazione e salubrità generale degli ambienti.
Il caso: SCIA in variante e altezza ridotta
Il caso di specie riguardava due proprietarie che avevano presentato una SCIA in variante per trasformare locali accessori in abitazioni, fissando l’altezza interna a 2,50 metri in base alle nuove disposizioni.
Il Comune, dopo aver valutato il progetto, aveva vietato la prosecuzione dei lavori e dichiarato inefficace la SCIA, ritenendo che i requisiti obbligatori non fossero rispettati.
Le proprietarie avevano quindi impugnato i provvedimenti sostenendo che le nuove norme consentissero la riduzione dell’altezza anche nei casi di cambio di destinazione d’uso, e che il Comune non potesse ostacolare la realizzazione dei lavori in base a un’interpretazione restrittiva delle deroghe.
La decisione del TAR: effetto automatico e decadenza dell’impugnazione
Il TAR ha però respinto il ricorso.
I giudici hanno sottolineato, anzitutto, che l’inefficacia della SCIA derivava automaticamente dalla mancata conformazione alle prescrizioni comunali, e che il successivo provvedimento del Comune aveva solo carattere dichiarativo, senza introdurre alcun potere nuovo.
Inoltre, il Tribunale ha ritenuto inammissibili le censure sul merito delle deroghe, poiché rivolte contro un atto che non era stato impugnato nei termini, ossia la nota comunale con cui era stato vietato lo svolgimento dei lavori e richiesto il rispetto di determinate prescrizioni. Tale nota, essendo immediatamente lesiva, avrebbe dovuto essere contestata tempestivamente e non in un momento successivo, pena la decadenza del diritto di impugnazione.
La sentenza ribadisce quindi due principi fondamentali: da un lato, in materia di SCIA, l’effetto inibitorio scatta automaticamente se il privato non si conforma alle prescrizioni entro i termini previsti; dall’altro, gli atti comunali che vietano la prosecuzione dei lavori devono essere impugnati immediatamente, altrimenti si perde il diritto di contestarli.
Le condizioni per l’applicazione del Salva Casa
Quanto all’applicabilità delle deroghe del Salva Casa sull’altezza interna dei locali, la questione resta aperta e richiede valutazioni caso per caso, ma il TAR ha chiarito che non si tratta di un automatismo: spetta al tecnico progettista dimostrare che siano effettivamente rispettate tutte le condizioni richieste dalla normativa, documentando correttamente ventilazione, illuminazione, comfort e salubrità degli ambienti.
02.10.2025
