Se prometto e non mantengo

No, cedere il proprio immobile dopo averlo già promesso in vendita ad un potenziale acquirente non è una buona idea. 

E ciò nemmeno laddove quest’ultimo abbia comunicato di non voler più concludere l’affare.

A stabilirlo è stata la Cassazione, che in una recentissima sentenza, ha ricordato che in presenza di due domande di risoluzione del contratto preliminare contrapposte è necessario scrutinare la condotta complessiva tenuta dalle parti per valutare se sussista, o meno, un inadempimento grave e imputabile esclusivamente o prevalentemente all’una o all’altra. 

Il caso vagliato dalla Suprema Corte ha preso le mosse dal giudizio promosso dal promissario acquirente di un immobile contro il promittente venditore e l’agente immobiliare al fine di ottenere sia l’accertamento, da parte del Giudice, dell’inadempimento dei convenuti sia il pagamento di una somma a titolo di doppio della caparra e di un’altra a titolo di risarcimento. 

A fondamento delle proprie domande il promissario acquirente aveva esposto di aver assegnato al promittente venditore un termine per la stipula del rogito definitivo di compravendita, previa regolarizzazione dell’immobile sotto il profilo urbanistico ed edilizio e che, nelle more, quest’ultimo aveva ceduto il proprio bene ad un terzo, così ponendosi volontariamente nella condizione di non poter adempiere al preliminare sottoscritto. 

Il mediatore aveva invece sottaciuto la condizione dell’immobile, venendo così meno ai propri obblighi di informativa e correttezza. 

Tali domande erano state accolte dal Tribunale competente ma non dalla Corte d’Appello che, aveva invece ravvisato nella condotta delle parti la volontà comune di addivenire alla risoluzione. 

Invero, prima dell’instaurazione del giudizio e prima ancora che il venditore cedesse l’immobile ad un terzo, il promissario acquirente aveva comunicato la propria intenzione di recedere dal contratto alla luce della mancata regolarizzazione dello stato dell’immobile. 

Un’interpretazione, quest’ultima, che non ha affatto convinto gli Ermellini. 

Se è vero, infatti, che entrambe le parti del sinallagma hanno, nel corso del rapporto, manifestato l’intenzione comune di addivenire alla risoluzione del contratto, è altresì vero che la volontà di una è stata la logica conseguenza del comportamento dell’altra. 

Sul tema, peraltro, come ricordato dalla Cassazione, si è registrato un orientamento giurisprudenziale da ritenersi ormai prevalente, secondo il quale, in presenza di contrapposte domande di risoluzione, il giudice non può respingerle entrambe, ravvisando la risoluzione consensuale del rapporto, perché in tal modo violerebbe il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato. Deve, invece, necessariamente, accoglierne una, rigettando l’altra. Le condotte delle parti non vanno apprezzate soltanto come fatti neutri bensì come comportamenti che incidono, ciascuna in modo diverso, sul sinallagma contrattuale. 

Nel caso esaminato, secondo la Cassazione, è palese che la scelta del promissario acquirente di voler recedere dal preliminare sia dipesa dal grave inadempimento del promittente venditore.

Sulla scorta delle argomentazioni che precedono la sentenza impugnata è stata cassata e il giudizio rinviato alla Corte d’Appello competente per un nuovo esame da effettuarsi alla luce dei richiamati principi di diritto.