Un in crescita, che sta contribuendo a creare opportunità economiche e a ridisegnare il volto delle realtà urbane e non.
Il settore degli affitti brevi è al centro del dibattito normativo, sociale ed economico e la prima edizione degli “Stati Generali degli Affitti Brevi 2025” organizzato da Aigab (Associazione italiana gestori affitti brevi) – con il patrocinio dei ministeri del Turismo e delle Infrastrutture e Trasporti e la presenza della ministra del Turismo, Daniela Santanchè – è l’occasione per confrontarsi su numeri, prospettive, regole e opportunità dell’intero comparto. L’evento, oggi al Teatro Menotti di Milano, chiama quindi a raccolta le voci più autorevoli del settore (si veda la scheda).
Secondo i dati di Aigab, la categoria muove oltre 41,7 miliardi di euro all’anno, fra prenotazioni dirette (8,2 miliardi), indotto (33 miliardi) e ristrutturazioni (0,6 miliardi). Tuttavia, l’associazione avverte che se i trend negativi legati alla normativa locale, disorganica e non coordinata con il quadro nazionale, persisterà il contributo potrebbe ridursi di 5 miliardi entro fine anno.
I numeri del settore
Nei primi otto mesi del 2025 gli immobili promossi online sono scesi a 499mila, un calo di poco meno dell’1%, che però diventa 7% nei mesi estivi. Una diminuzione legata soprattutto alla perdita di potere d’acquisto delle famiglie, che porta l’8-10% dei proprietari a utilizzare la seconda casa per le proprie vacanze e all’aumento di adempimenti e restrizioni locali. I numeri emergono dall’ “Overview su normative, impatti, numeri e trend di mercato”, che verrà presentata oggi dal presidente di Aigab Marco Celani. «La burocrazia di Regioni e Comuni ha reso più difficile mettere online gli appartamenti, questo ha comportato una minore capacità di vendere notti e un rialzo dei prezzi».
Anche se sono stati introdotti requisiti nazionali – come la Banca dati strutture ricettive e il Codice identificativo nazionale (Cin) – il problema resta la frammentazione delle regole, con normative differenti da Regione a Regione e da Comune a Comune. «Il privato si trova sopraffatto. E un operatore professionale spreca enormi risorse solo per stare dietro ai flussi amministrativi», sottolinea Celani. Questo mentre i competitor europei investono nell’intelligenza artificiale per migliorare il servizio all’ospite».
Aigab chiede una legge quadro nazionale che limiti l’autonomia interpretativa delle amministrazioni locali e faccia chiarezza sui diritti dei proprietari. Anche perché vale la pena di sottolineare che il 96% delle case promosse online appartiene a proprietari singoli, il 30,4% proviene da eredità ricevuta e il 26,1% è sfitto da tempo. Nella grande maggioranza dei casi, si tratta di integrazione al reddito. «Le amministrazioni locali spesso identificano gli affitti brevi come causa dello spopolamento dei centri storici, quando i dati dicono il contrario – sostiene Celani –. Soltanto l’1,4% delle abitazioni è destinato agli affitti brevi, contro il 26-28% di immobili vuoti in Italia (circa 9,6 milioni di case), a dimostrazione che il settore non genera crisi abitativa, ma rappresenta una soluzione per mettere a reddito patrimoni inutilizzati. Inoltre, le città italiane sono piene di immobili vuoti di proprietà pubblica che potrebbero essere desinati all’emergenza abitativa, prima di restringere i diritti del privato (si veda il grafico)», conclude Celani.
Gli esempi esteri
Secondo Valentina Reino, responsabile Relazioni istituzionali Airbnb Italia, «all’estero regolamentazioni troppo rigide non hanno risolto l’emergenza casa: a Barcellona, nonostante il blocco delle licenze per affitti turistici dal 2014, i prezzi sono saliti del 70 per cento. A New York, due anni dopo il divieto, l’affitto medio ha raggiunto 5mila dollari. Airbnb chiede una legge nazionale che consenta alle città d’arte di introdurre regole mirate e proporzionate nei centri storici, tutelando al contempo il diritto delle famiglie di affittare occasionalmente stanze e fino a due case per integrare il reddito».
I nodi regolatori
Gennaro Sposato, avvocato di Rödl & Partner Italia, sottolinea che «la frammentazione regolatoria sta anche contribuendo ad alimentare contenziosi. E un ulteriore profilo di attenzione riguarda il rispetto della gerarchia delle fonti: disposizioni regolamentari locali non possono derogare o porsi in contrasto con norme statali o principi generali dell’ordinamento. Il rischio è quello di affidare al giudice il compito di ricomporre un quadro normativo frammentato, con esiti non sempre coerenti e prevedibili».
Le tendenze del futuro
Ma l’evento sarà l’occasione anche per provare a immaginare il futuro del settore. Antonio Laveneziana, territory manager Airbnb per l’Italia e il Sud-Est Europa esplorerà tre tendenze: la professionalizzazione dell’offerta; le evoluzioni del turismo esperienziale; il ritorno al turismo rurale e ai viaggi di prossimità. Mentre Luca Foresti, presidente di Run2AI e fondatore di First Principles, guarderà al futuro digitale, raccontando come cinque elementi chiave – sensori, intelligenza, attuatori, Api (Application programming interface) ed energia – stiano ridisegnando non solo il settore, ma il mondo.
