Quando il danno da infiltrazioni provenienti da una terrazza a uso esclusivo è riconducibile a più soggetti, ciascuno può essere chiamato a rispondere per l’intero.
È questo il principio ribadito dalla Cassazione con la Sentenza del 28 aprile 2026, n. 11585 , che conferma la responsabilità solidale tra condominio, proprietario e conduttore, escludendo che il danneggiato debba limitarsi a richiedere solo la quota di rispettiva competenza.
Il caso: infiltrazioni e responsabilità condivisa
Due episodi di infiltrazioni d’acqua, causati da piogge e da un sistema di scarico inefficiente, danneggiano un appartamento sottostante.
La causa viene ricondotta a una pluralità di fattori: difetti costruttivi, carente manutenzione e ostruzione del bocchettone di scarico del terrazzo sovrastante.
In primo grado veniva condannato il solo condominio; in appello si affermava, invece, un concorso di responsabilità tra condominio, proprietario e conduttore dell’immobile da cui provenivano le infiltrazioni, con condanna solidale al risarcimento a favore del danneggiato.
Custodia della cosa e nesso causale: la lettura della Cassazione
La Suprema Corte conferma l’impostazione della Corte d’appello: la responsabilità per danni da infiltrazioni si fonda sulla relazione di custodia e non su una condotta colposa in senso stretto.
È sufficiente, infatti, che la cosa (nel caso di specie il terrazzo) sia stata causa del danno, anche attraverso una concausa come l’ostruzione dello scarico.
In questo contesto, il conduttore non è esonerato dagli obblighi di manutenzione e vigilanza, neppure se l’origine del danno sia stato provocato da qualcosa che non sia direttamente imputabile alla sua condotta (nel caso di specie detriti che hanno ostruito i bocchettoni di scarico del terrazzo).
La decisione in questione, dunque, valorizza il nesso eziologico tra bene in custodia ed evento dannoso, ribadendo che il concorso tra più fattori non esclude ma, anzi, rafforza l’applicazione della responsabilità concorrente.
Il nodo centrale: art. 1126 c.c. vs responsabilità aquiliana
Il punto più rilevante della pronuncia riguarda il rapporto tra il criterio di riparto previsto per le spese di manutenzione del lastrico solare (un terzo a carico dell’usuario esclusivo, due terzi al condominio) e la responsabilità per danni.
La Cassazione chiarisce che tale criterio non limita l’azione del danneggiato: in presenza di responsabilità extracontrattuale concorrente, opera il principio della solidarietà. Ne consegue che il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento a ciascuno dei responsabili, senza dover rispettare le quote di riparto interne al condominio.
Il criterio dell’art. 1126 c.c. rileva solo, dunque, nei rapporti interni tra i coobbligati, ai fini del regresso, ma non incide sul diritto del terzo danneggiato.
Implicazioni pratiche e spunti critici
La pronuncia si inserisce nel solco tracciato dalle Sezioni Unite del 2016, rafforzando una lettura “aquiliana” del danno da infiltrazioni.
Per la pratica, il principio è chiaro: chi agisce per il risarcimento del danno può scegliere il debitore più solvibile, lasciando ai responsabili la regolazione interna.
Resta tuttavia una tensione sistematica tra disciplina condominiale e responsabilità civile.
Infatti, il superamento del criterio di riparto nei confronti del terzo accentua la distanza tra logiche interne ed esterne al condominio, generando, così, possibili contenziosi successivi tra corresponsabili, soprattutto quando le quote di incidenza causale non siano facilmente determinabili.
21.04.2026
