Le Sezioni Unite della Cassazione hanno finalmente fatto chiarezza su una questione dibattuta: il diritto al risarcimento del danno per il locatore che subisce l’inadempimento del conduttore.
La sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025 risolve un contrasto giurisprudenziale che vedeva contrapposte due diverse interpretazioni sulla risarcibilità del danno successivo al rilascio dell’immobile.
la vicenda prende le mosse da un caso di morosità nel pagamento dei canoni di locazione, seguito dalla convalida dello sfratto e dal rilascio dell’immobile avvenuto alcuni mesi dopo.
Il proprietario, non soddisfatto del mero recupero del possesso, aveva richiesto il risarcimento dei danni, includendo i canoni non corrisposti fino alla data di naturale scadenza del contratto o, in subordine, fino alla conclusione di una nuova locazione.
La Corte territoriale, aderendo all’orientamento minoritario, aveva ritenuto che la materiale riconsegna dell’immobile escludesse la sussistenza di ulteriori pregiudizi risarcibili.
La questione è giunta alle Sezioni Unite attraverso un’ordinanza interlocutoria della Terza Sezione che ha evidenziato il contrasto interpretativo esistente.
Da un lato, l’orientamento maggioritario sosteneva il diritto del locatore al risarcimento del danno fino al reperimento di un nuovo conduttore, dall’altro, la tesi minoritaria escludeva che la mancata percezione dei canoni dopo il rilascio configurasse di per sé un danno risarcibile.
Le Sezioni Unite hanno accolto e raffinato l’orientamento maggioritario, elaborando un principio di diritto che bilancia gli interessi in gioco: il diritto al risarcimento del danno da mancato guadagno non viene automaticamente meno con la restituzione anticipata dell’immobile, ma richiede la prova che il locatore si sia tempestivamente attivato per una nuova locazione.
Questa soluzione si pone in linea con i principi di buona fede e correttezza che devono informare i rapporti contrattuali, evitando che il locatore possa rimanere inerte dopo il rilascio dell’immobile.
La pronuncia rappresenta un importante punto di equilibrio tra le esigenze di tutela del locatore e la necessità di evitare ingiustificati arricchimenti.
Il principio affermato dalle Sezioni Unite richiede infatti una condotta attiva e diligente del proprietario, che dovrà dimostrare di essersi adoperato per mitigare il danno attraverso la ricerca di un nuovo conduttore.
Al contempo, viene riconosciuta la legittimità della pretesa risarcitoria, superando l’orientamento che vedeva nella restituzione dell’immobile una sorta di automatica neutralizzazione del pregiudizio subito.
La decisione si segnala per il suo approccio pragmatico e equilibrato, che tiene conto delle concrete dinamiche del mercato immobiliare e della necessità di promuovere comportamenti virtuosi da parte dei proprietari.
Il principio di diritto enunciato costituirà certamente un importante riferimento per la futura giurisprudenza in materia di locazioni, offrendo criteri chiari per la valutazione delle pretese risarcitorie conseguenti alla risoluzione anticipata del contratto per inadempimento del conduttore.
22.05.2025
