La Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 28528 del 28/10/2025, torna ad applicare e precisare i principi già enunciati dalle Sezioni Unite con la storica sentenza n. 9449 del 2016, chiarendo che il condomino danneggiato non è esonerato dal concorrere alle spese di riparazione e al risarcimento del danno, in proporzione alla funzione di copertura che il lastrico solare svolge a beneficio della sua unità immobiliare.
I fatti di causa
La vicenda trae origine da un giudizio promosso da un condomino, proprietario di locali adibiti a laboratorio di analisi cliniche, situati al di sotto di terrazzi condominiali di uso esclusivo di altri proprietari di immobili siti nel medesimo condominio.
Il laboratorio di analisi sottostante lamentava infiltrazioni di acque meteoriche provenienti dai sovrastanti lastrici e da un pozzo luce condominiale.
Il Tribunale di Crotone, in primo grado, riconosceva la responsabilità esclusiva dei proprietari sovrastanti e tale decisione veniva confermata anche dalla Corte d’Appello di Catanzaro.
Le Parti soccombenti, pertanto, proponevano ricorso per Cassazione, lamentando, tra l’altro, la violazione dell’art. 1126 c.c., per non aver, la Corte territoriale, posto a carico del proprietario dei locali sottostanti, una quota delle spese di riparazione.
La questione giuridica
Il punto centrale della controversia riguarda l’individuazione dei soggetti obbligati a concorrere alle spese di manutenzione e alla rifusione dei danni provocati da un lastrico solare o terrazza di uso esclusivo, quando le infiltrazioni colpiscano l’unità immobiliare sottostante.
La decisione della Corte
La Cassazione ricostruisce la duplice dimensione della problematica, richiamando, da un lato, la disciplina delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo ex art. 1126 c.c. (1/3 a carico de condomino che ha in uso esclusivo il lastrico solare e 2/3 a carico degli altri condomini), dall’altro lato, la responsabilità per i danni da infiltrazioni, riconducibile all’art. 2051 c.c. in tema di danno da cosa in custodia.
Il suddetto inquadramento ha portato a formulare il principio di diritto secondo cui:
“Il condomino che subisca, alla propria unità immobiliare, un danno derivante da un sovrastante lastrico solare o terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo di contribuire, a propria volta, alle spese necessarie per la riparazione di quel peculiare bene comune, nonché alla rifusione dei danni cagionati, in ragione dei due terzi per la preminente funzione di copertura del proprio immobile.”
Commento e conclusioni
La decisione in commento rappresenta un ulteriore passo verso la piena armonizzazione tra responsabilità e contribuzione nel contesto condominiale.
La Cassazione ribadisce, infatti, che il criterio dell’art. 1126 c.c. ha valore non solo contabile ma anche sostanziale, fungendo da parametro sia per il riparto delle spese di manutenzione sia per la quantificazione dei rapporti di responsabilità in caso di danni da infiltrazioni.
Ne consegue che il danneggiato, pur avendo diritto al ristoro del pregiudizio subito, non può sottrarsi alla quota di spesa correlata alla funzione di copertura di cui beneficia.
25.08.2026
