La presenza di odori provenienti da una pescheria con attività di gastronomia non dimostra, da sola, il superamento della normale tollerabilità.
Anche quando l’impianto di aspirazione risulta tecnicamente inadeguato a neutralizzare le esalazioni, chi agisce in giudizio deve provare in modo concreto la loro intensità, continuità e incidenza sulla normale fruizione degli immobili. In mancanza di tale prova, la domanda inibitoria e risarcitoria deve essere rigettata.
Trib. Monza, sez. II, 21 aprile 2026, n. 851
Un impianto non ottimale
La controversia nasce dalle lamentele di un condominio nei confronti della società conduttrice di un locale posto al piano terra e adibito a pescheria, gastronomia e friggitoria.
Secondo il condominio, gli odori prodotti dall’attività si propagavano nel cortile, nel vano scale e nelle abitazioni sovrastanti, costringendo gli occupanti a tenere chiuse le finestre. Venivano quindi richieste la cessazione delle immissioni, l’esecuzione degli interventi necessari sull’impianto e la condanna al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali.
Nel precedente accertamento tecnico preventivo il consulente aveva riscontrato che l’impianto di aspirazione, pur regolare, era sottodimensionato e privo di sistemi efficaci di filtrazione. Erano stati anche indicati alcuni possibili rimedi: aumento della portata della cappa, installazione di filtri a carbone attivo o utilizzo di lampade UV.
Il dato tecnico, tuttavia, non è stato ritenuto sufficiente per accogliere la domanda.
La percepibilità non coincide con l’intollerabilità
Il Tribunale distingue con chiarezza tra la semplice propagazione degli odori e il superamento della soglia della normale tollerabilità.
Il parametro previsto dall’art. 844 c.c. non dipende dalla particolare sensibilità di chi lamenta il disturbo, ma deve essere valutato in concreto secondo la percezione dell’uomo medio, tenendo conto delle caratteristiche dei luoghi, della natura dell’attività e delle modalità con cui il fenomeno si manifesta.
Nel caso esaminato, il consulente aveva rilevato che lo stazionamento e l’intensità degli odori variavano in relazione a fattori esterni, come le condizioni meteorologiche. Le esalazioni, inoltre, erano collegate allo svolgimento di un’attività gastronomica e risultavano concentrate soprattutto nelle ore prossime ai pasti.
Proprio la variabilità e la discontinuità del fenomeno hanno impedito di considerare dimostrata una compromissione stabile e apprezzabile della fruizione delle parti comuni.
La circostanza che un odore sia percepibile, osserva il giudice, non comporta automaticamente che esso debba essere qualificato come intollerabile.
La difficoltà della misurazione non attenua l’onere della prova
Particolarmente interessante è il passaggio dedicato alla prova delle immissioni olfattive.
Il consulente aveva dato atto dell’impossibilità di ottenere una validazione scientifica dell’intensità degli odori, non essendo disponibili laboratori in grado di garantire una misurazione oggettiva e certa del fenomeno. Per il Tribunale, però, tale difficoltà tecnica non determina un’inversione o un alleggerimento dell’onere probatorio.
Il condominio avrebbe potuto dimostrare l’intollerabilità attraverso testimonianze, presunzioni e ulteriori elementi indiziari capaci di rappresentare in modo attendibile frequenza, durata e intensità delle esalazioni.
Le dichiarazioni riportate nei verbali assembleari sono state considerate insufficienti, perché provenienti dagli stessi condòmini direttamente interessati alla causa.
Anche la richiesta di ascoltare soltanto due testimoni è stata ritenuta inidonea a formare quella che la sentenza definisce una adeguata «campionatura umana» della percezione dell’odore.
Il riferimento non deve essere letto come l’introduzione di un numero minimo di testimoni. Il principio espresso è piuttosto quello della necessità di costruire un quadro probatorio sufficientemente ampio, specifico e rappresentativo, soprattutto quando non è disponibile una misurazione strumentale.
I limiti dell’azione promossa dall’amministratore
Un ulteriore profilo riguarda la legittimazione dell’amministratore di condominio.
Quest’ultimo può agire per la tutela delle parti comuni, ma non può far valere, in assenza di uno specifico mandato, i pregiudizi relativi al godimento delle singole unità immobiliari. Le doglianze riguardanti la necessità di tenere chiuse le finestre, la compromissione del riposo o la minore vivibilità degli appartamenti attengono infatti a diritti individuali dei singoli condòmini.
La decisione esclude, inoltre, qualsiasi automatismo tra inefficienza tecnica dell’impianto e responsabilità civile. Il sottodimensionamento della cappa e l’assenza di filtri provano che gli odori possono propagarsi, ma non dimostrano che abbiano raggiunto un’intensità giuridicamente intollerabile.
La sentenza non nega, dunque, l’esistenza di un disturbo olfattivo intermittente. Ribadisce però che, per ottenere l’inibitoria o il risarcimento, occorre dimostrare qualcosa di più della mera sgradevolezza dell’odore: serve la prova di una compromissione concreta, significativa e oggettivamente apprezzabile del godimento della proprietà.
07.09.2026
